PRZYKŁAD. Pani Maria za 130 tys. zł kupiła od spółdzielni własnościowe mieszkanie spółdzielcze. Za wpis do księgi wieczystej swojego nazwiska (odtąd każdy, kto tam zajrzy, będzie wiedział, że to ona jest właścicielem lokalu) zapłaci 405 zł, (1/20 z sumy 6,6 tys. zł plus 5 proc. z 30 tys. zł).

II Mieszkanie hipoteczne

Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej nazwiska właściciela mieszkania i domu hipotecznego oraz mieszkania spółdzielczego kupionego na rynku wtórnym stanowi piątą część wpisu stosunkowego.Wpis stosunkowy oblicza się tak:

• od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 tys. zł - 3,6 tys. zł, a od nadwyżki ponad 50 tys. zł - 6 proc.;
• powyżej 100 tys. zł: od pierwszych 100 tys. zł - 6,6 tys. zł, od nadwyżki ponad 100 tys. zł - 5 proc., nie więcej jednak niż 100 tys. zł.
• PRZYKŁAD. Pan Piotr kupił od developera mieszkanie za 150 tys. zł. Za wpis swojego nazwiska do księgi wieczystej zapłaci - 1820 zł (1/5 z 6,6 tys. zł plus 5 proc z 50 tys. zł).

UWAGA! Przy zakupie nieruchomości z ustanowioną księgą wieczystą należy doliczyć 150 zł (plus 22-proc VAT) za wniosek o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej. Od dwóch lat księgi są sukcesywnie komputeryzowane.

Prowizja dla ośrednika

Na ogół transakcje związane z nieruchomościami zawieramy z udziałem pośrednika i jemu też płacimy prowizję. Przy najmie pośrednik zazwyczaj pobiera wynagrodzenie w wysokości 2-3 proc. wartości transakcji. Sporządzając umowę najmu, także powinniśmy zapłacić opłatę skarbową.

Dochody z najmu - straty do rozliczenia (2004)

Opodatkowanie dochodów z najmu na zasadach ogólnych opłaca się bardziej niż ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zwłaszcza gdy właściciel poniósł znaczne wydatki na remont wynajmowanego lokum albo na jego wyposażenie. Są one bowiem kosztem uzyskania odliczanym od przychodu - czynszu, co oznacza odpowiednio mniejszy podatek. Natomiast przy opodatkowaniu ryczałtowym kosztów uzyskania się nie uwzględnia, a więc nie ma żadnej możliwości zrekompensowania takich wydatków. Może się tak zdarzyć, że wydatki na wyposażenie wynajmowanego mieszkania poniesione w danym roku podatkowym znacznie przewyższają czynsz, jaki uzyska się z wynajmu tego wyposażenia, a także z wynajmu samego mieszkania. Nie oznacza to, że nie będzie możliwe zaliczenie ich w całości w koszty uzyskania przychodów. Nadwyżka bowiem kosztów uzyskania przychodów z danego źródła przychodów (z najmu) nad przychodami jest stratą. Stratę zaś, w tym z najmu, można zrekompensować w ciągu pięciu kolejno po sobie następujących lat podatkowych. Jednakże wysokość obniżenia w jednym roku nie może przekraczać 50 proc. straty (art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - updf).
Jeśli strata wystąpiła w 2004 r., to będzie można ją odliczyć od dochodu uzyskanego z najmu w latach 2005 - 2009. Jeśliby na początku 2005 r. wynajmujący przestał uzyskiwać dochody z najmu, ponieważ np. sprzedał wynajmowane lokum albo przeznaczył je na potrzeby dorosłego dziecka, części straty przypadającej do odliczenia nie będzie mógł zrekompensować, bo nie będzie miał z czego. Odliczenie straty poniesionej z najmu z dochodu uzyskanego z innego źródła, np. ze stosunku pracy czy z działalności gospodarczej, nie jest możliwe, z tym że w razie wynajmowania składników majątku wykorzystywanego z działalności gospodarczej przychody z tego najmu są przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc ich wynajem przyniósłby stratę, będą rekompensowane przychodami z działalności będącej zasadniczym przedmiotem aktywności zarobkowej danego przedsiębiorcy.
Bezpośrednie zaliczenie w koszty uzyskania przychodów z najmu składników wyposażenia mieszkania możliwe jest w świetle art. 22e ust. 1 updf, jeśli ich wartość jednostkowa nie przekracza 3500 zł. Jeśli jednak wartość jednostkowa danego składnika byłaby wyższa, wydatek na jego nabycie można rekompensować tylko w formie odpisów amortyzacyjnych. W odniesieniu do składników wyposażenia obowiązuje stawka amortyzacyjna 20 (por. "Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych" stanowiący załącznik do updf poz. 08 - symbol KŚT 8 "Narzędzia, przyrządy, ruchomości i wyposażenie"). W takiej wyłącznie formie (bez względu na wartość jednostkową) można też rekompensować wydatki na wyposażenie poniesione przed rokiem, w którym zaczęło się uzyskiwać dochody z najmu.

Ryczałt od przychodów z najmu płacony kwartalnie

Całkowicie bezpodstawne są pogłoski, jakoby uzyskujący objęte ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wpływy z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów o podobnym charakterze nie mogli płacić ryczałtu kwartalnie, że ta możliwość dotyczy tylko przedsiębiorców rozliczających się w tej formie z przychodów z działalności gospodarczej. Wątpliwości powinno rozwiać odwołanie się do pisma Ministerstwa Finansów z 12 grudnia 2002 r. (znak PB2/MW-003-0562-2684/024), w którym jednoznacznie potwierdzono tę możliwość. Pismo zostało wydane na podstawie art. 14 § 2 ordynacji podatkowej. Ma więc rangę urzędowej interpretacji wiążącej urzędy skarbowe, izby skarbowe i urzędy kontroli skarbowej.
Ani przedsiębiorcy rozliczający się w formie ryczałtu z przychodów z działalności gospodarczej, ani płacący podatek w tej formie od przychodów z najmu, dzierżawy itp., w tym korzystający z kwartalnego opłacania ryczałtu, nie składają w ciągu roku żadnych PIT, żadnych deklaracji podatkowych. Ograniczają się do wpłacania do urzędu skarbowego samodzielnie obliczonego ryczałtu. Opowiedzą się fiskusowi za cały rok dopiero w zeznaniu rocznym składanym do końca stycznia następnego roku. Ponieważ rozliczenie z obowiązującego już od lat ryczałtu od przychodów z działalności gospodarczej nie budzi poważniejszych wątpliwości, skoncentrujemy się tu na ryczałcie od wpływów z najmu, dzierżawy, poddzierżawy i umów o podobnym charakterze.
Na szczęście zniknął problem, który ponad rok dręczył wszystkich uzyskujących takie wpływy. Dotyczył zarówno podatników, którzy wybrali rozliczenie ryczałtowe, jak i tych, którzy musieli lub chcieli pozostać przy opodatkowaniu tradycyjnym: wedle skali podatkowej (por. "Nie ma podatku od cudzych rachunków", "Rz" z 13 kwietnia). Chodzi oczywiście o sposób ustalania przychodu, od którego wylicza się ryczałt.
Ryczałt płaci się od przychodów z najmu. Ani w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: upr), normującej ten sposób opodatkowania, ani w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma przepisu, który by definiował, co jest przychodem z najmu. Odnieść więc do nich trzeba ogólną definicję przychodu zawartą w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updf). Zapisano tam, że przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W świetle definicji z art. 11 ust. 1 updf jest jasne, że w wypadku najmu podatek płaci się od przychodów (dochodów) faktycznie otrzymanych. Jeśli więc lokator zalega z czynszem, właściciel nie ma obowiązku płacenia ryczałtu. Jednak jeśli zapłaci on czynsz z góry, wynajmujący musi rozliczyć się z fiskusem z całości tego przychodu. Inna zasada odnosi się do przychodów z działalności gospodarczej (bez względu na sposób opodatkowania). Są nimi kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane (art. 14 ust. 1 updf).
Ministerstwo Finansów w piśmie przesłanym do wszystkich dyrektorów izb skarbowych, urzędów kontroli skarbowej oraz naczelników urzędów skarbowych (znak PB 2/MK/RB- 033-050-132/04) wycofało się z interpretacji, która wywołała wiele zamieszania, rozgoryczenia i kosztowała wszystkich uzyskujących wpływy z najmu, dzierżawy itp. wiele nerwów. Chodzi o pogląd, że przychodem z najmu, z którego właściciel rozlicza się z fiskusem, są także opłaty ponoszone przez lokatora, w tym za rozmowy telefoniczne z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, za wodę, energię elektryczną, gaz zużyte na potrzeby najemcy, jeżeli umowy z dostarczycielami mediów zawarł wynajmujący.
W piśmie ministerstwa znalazło się na szczęście jednoznaczne stwierdzenie, że przychodem wynajmującego jest tylko czynsz. Nie są nim natomiast ponoszone przez najemcę (lokatora) wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (mieszkaniem, domem, lokalem użytkowym - biurem, warsztatem, sklepem itd.), jeśli z umowy najmu wynika, że najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Przykładowo wskazuje się w nim takie opłaty związane z lokalem (jako niebędące przychodem), jak: abonament za istniejące w lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo; opłaty za rozmowy telefoniczne prowadzone z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu; opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane ryczałtowo. Co ważne, nie jest według ministerialnej interpretacji przychodem z najmu czynsz uiszczany przez najemcę w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. Dotychczas urzędy skarbowe zajmowały przeciwne stanowisko: że jest to przychód z najmu, który musi być w rozliczeniach z fiskusem doliczony do czynszu otrzymanego od lokatora. Ważna dla kieszeni wynajmujących, którzy od wynajmu płacą VAT, jest informacja, że dla celów rozliczeń z podatku dochodowego pomniejsza się przychody z najmu o należny VAT. Zdaniem ministerstwa dotyczy to zarówno sytuacji, w której najem stanowi działalność gospodarczą, jak i takiej, w której dla podatnika nią nie jest.
Skoro ryczałt płaci się od przychodu, nie ma możliwości uwzględniania kosztów jego uzyskania, np. obciążających właściciela stałych opłat za mieszkanie, podatku od nieruchomości itd. To zaś powoduje, że ryczałt ten nie jest aż tak atrakcyjną formą opodatkowania, jakby się mogło na pierwszy rzut oka zdawać. Opłaca się on głównie tym, którzy ze względu na poziom innych swych dochodów w rezultacie, po doliczeniu do nich dochodów z najmu, oddaliby od nich fiskusowi 40 czy 30 proc.
Od przychodu będącego równowartością 4 tys. euro, czyli 18 274 zł (według kursu z 1 października 2003 r.), ryczałt płaci się według stawki 8,5 proc., a od nadwyżki ponad tę kwotę - według stawki 20 proc. Co ważne, dla ustalenia granicznej kwoty, czyli 18 274 zł, liczą się przychody obojga małżonków. Nie ma przy tym znaczenia, czy wynajmowany, wydzierżawiony majątek należy do ich majątku wspólnego, czy do majątków odrębnych. Przekroczenie tego limitu przez ich zsumowane przychody spowoduje, że od nadwyżki trzeba oddać fiskusowi 20 proc. Rozliczanie się więc oddzielnie przez męża i przez żonę nie dałoby żadnych podatkowych korzyści. Dlatego osoby, które mogły zdecydować się na nowy ryczałt, oprócz rozliczeń kwartalnych korzystają na ogół także z innego jeszcze uproszczenia ułatwiającego życie - możliwości rozliczania się z całości przychodu z najmu czy dzierżawy tylko przez jednego z małżonków.
Jak się rozliczać, jeśli w I kwartale przychody z najmu przekroczyły graniczną kwotę 18 274 zł, ale część z nich mieści się jeszcze w przedziale do 18 274 zł? Otóż od tej części przychodów uzyskanych w I kwartale, które nie przekraczają tej kwoty, płaci się podatek według stawki 8,5 proc., a od nadwyżki ponad nią - wedle stawki 20 proc.

Oto przykład. Pan X wynajmuje lokal użytkowy oraz mieszkanie i uzyskuje z tej racji w każdym miesiącu 2004 r. przychód w wysokości 7000 zł. Wybrał rozliczenia kwartalne. Za trzy pierwsze miesiące roku miał przychód w wysokości 21 000 zł. Kwotę graniczną 18 274 zł przekroczył więc już w I kwartale.
Wyliczenie jest więc takie: od uzyskanej w I kwartale kwoty przychodu do 18 274 zł należy się fiskusowi 1553,29 zł (18 274 zł x 8,5 proc.) oraz od nadwyżki ponad tę kwotę 545,20 zł (21 000 zł - 18 274 zł = 2726 zł x 20 proc.). W sumie więc do kasy urzędu skarbowego najpóźniej 20 kwietnia 2004 r. pan X musi wpłacić (po zaokrągleniu) 2098, 50 zł (1553,29 zł + 445,20 zł).