ad. 1.  Wielkość i stan komunalnego zasobu mieszkaniowego

Wg stanu ze stycznia 2004 r. Gmina Wrocław jest właścicielem 55.946 mieszkań.  Lokale te znajdują się w 1.912 budynkach stanowiących własność miasta (17.062 lokale mieszkalne)  i 4.985 budynkach w których gmina jest tylko jednym z właścicieli. (38.884 lokale mieszkalne). W liczbie tej znajduje się również zasób mieszkań socjalnych, składa się nań 466 lokali (0,8%).

97%  lokali mieszkalnych to lokale samodzielne, większość podłączona jest do kanalizacji miejskiej i sieci gazowej. WC w lokalu mieszkalnym posiada 85%. Niestety, tylko 25% budynków podłączona jest do miejskiego CO; z ciepłej wody dostarczanej siecią miejską korzysta jeszcze mniej mieszkańców.

Stan techniczny budynków nie prezentuje się najlepiej: jeżeli za nowe uznać budynki wybudowane po 1940 roku to okaże się, że 87% budynków ma więcej niż 60 lat (średni wiek to 90 lat). Największy stopień zużycia budynków występuje na Krzykach i w Śródmieściu.  Przy obecnym tempie remontów znacząca poprawa stanu technicznego zasobu mieszkaniowego nastąpi za 20 lat.

 

 

• 4.300.000.000 zł Gmina musiałby przeznaczyć na remonty wszystkich komunalnych i wspólnotowych kamienic. Oznacza to, że przez trzy lata Wrocław musiałby tylko remontować kamienice,
• 82.000.000 zł rocznie Gmina Wrocław zarabia na czynszach,
• 2.515 mieszkań brakuje dla wrocławian, którym przyznano lokale socjalne lub zastępcze,
• 1.653 lokalach mieszka wspólnie dwie lub więcej rodzin,
• 6 zł za m2  ma wynosić docelowa stawka bazowa czynszu w mieszkaniach komunalnych (podwyżka z kwoty 2,8 zł za metr 2),
• 700 lokali mieszkalnych odzyskuje rocznie Gmina Wrocław,
• 400 budynków komunalnych wymaga kapitalnego remontu (21% zasobu),
• 241 budynków komunalnych wymaga rozbiórki (13% zasobu).

ad. 2. Remonty

Łączne nakłady na utrzymanie i modernizację zasobu mieszkaniowego ocenia się wg kosztu odtworzeniowego 1m2 w wysokości 2.556 zł. na 4,3 mld zł. Prace remontowe winny dotyczyć większości z budynków zarówno ze względu na stan techniczny jak i konieczność dostosowania budynków do aktualnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych.

 Oficjalnie domów, które zagrażają ich mieszkańcom, we Wrocławiu nie ma. Oficjalnie.

- Nie wolno nam palić w piecach, bo przewody kominowe są zapchane. Nie wolno wychodzić na balkony, bo mogą się zawalić. Klatkę ostatni raz malowano w latach 50. - skarżą się mieszkańcy kamienicy przy ul. Zielińskiego 30A. - Ten dom się wali. - Boimy się, że któregoś dnia to wszystko się zawali i obudzimy się w piwnicy.

W 2001 r. wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego zlecił zrobienie wykazu obiektów na Dolnym Śląsku zagrożonych katastrofą. Okazało się, że np. w Jeleniej Górze 80 zamieszkałych budynków było w tak złym stanie technicznym, że groziło im zawalenie. Ile takich kamienic czy bloków jest we Wrocławiu - nie wiadomo. Wykaz bowiem obejmuje całe województwo... z wyjątkiem stolicy Dolnego Śląska. - We Wrocławiu jest kilkanaście obiektów grożących zawaleniem, ale nie są to budynki mieszkalne - zapewnia Jacek Miller, wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Miller wyjaśnia, że nie może kazać służbom powiatowym we Wrocławiu przeprowadzenia inwentaryzacji – powiedzmy to sobie szczerze - ruin.
- Ustawa nie nakazuje nam zrobienia spisu, dlatego go nie ma - informuje Powiatowy Inspektorat Budowlany we Wrocławiu.

Większość budynków miała robioną ekspertyzę techniczną w 1999 r. Prawo budowlane nakazuje przeprowadzanie takiego przeglądu przynajmniej raz na 5 lat. Nowe dane powinny więc powstać najpóźniej w przyszłym roku. W 2004 roku ZZK zlecił spółkom zarządzającym (!) ocenę stanu zużycia budynków.

39 mln zł wynosi plan finansowy remontów w mieszkaniach komunalnych i wspólnotowych w 2004 r.  W kwocie 39 mln zł ponad 37% stanowią środki przeznaczone na konserwacje i usuwanie awarii, na fundusz remontowy we wspólnotach przeznaczonych zostanie z budżetu miasta ponad 5 mln zł.

plan remontów 2004 r.
konserwacje i usuwanie awarii	14 558 000 zł	37,1%
fundusz remont. wspólnot mieszk.	5 033 323 zł	12,8%
remonty	19 667 677 zł	50,1%
ogółem	39 258 000 zł	100%

Zgodnie z planem remontów suma nakładów poczynając od 2005 roku winna wynosić 60 mln zł rocznie z zachowaniem w miarę stałej struktury zakresu rzeczowego nakładów (wyjątek, zmniejszenie kwot wyodrębnionych na fundusz remontowy ze względu na sprzedaż mieszkań; zmniejszenie kwot na konserwacje i usuwanie awarii; zwiększenie nakładów na remonty obiektów budowlanych zewnętrznych).

Priorytetem w remontach jest zapewnienie bezpieczeństwa lokatorom: najważniejszą kwestią w przypadku standardu budynków są szczelne instalacje gazowe, sprawne instalacje odgromowe, zadawalający stan konstrukcji budynku; w zakresie standardu lokali: zapewnienie odpowiednich źródeł ciepła, wentylacji mieszkań, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej.

Podstawowym sposobem sfinansowania remontów wrocławskich mieszkań komunalnych mają być podwyżki czynszu, poprawa ściągalności (ponad 150 mln zaległości) i przekazanie własności prywatnym właścicielom.

Planowane remonty w osiedlowych wspólnotach komunalnych - 2004 r.			Planowane remonty w osiedlowych budynkach komunalnych - 2004 r.
01	Ciepła 7	dach	01	Boczna 3	balkony, loggie
02	Gajowa 28	klatka schodowa	02	Boczna 11	balkony, loggie
03	Gajowa 34	balkony, loggie	03	Borowska 74	klatka schodowa
04	Gajowa 36	elewacja, balkony, loggie	04	Gajowa 25	dach
05	Gajowa 38	elewacja	05	Gliniana 38	balkony, loggie
06	Gajowa 43	elewacja	06	Gliniana 56	balkony, loggie
07	Gajowa 70	klatka schodowa	07	Gliniana 63	balkony, loggie
08	Gajowa 70	elewacja	08	Gliniana 65	elewacja
09	Gajowa 76	elewacja	09	Wapienna 30	balkony, loggie
10	Gajowa 78	klatka schodowa, elewacja
11	Gliniana 58	balkony, loggie
12	Gliniana 60	balkony, loggie
13	Gliniana 6	elewacja
14	Gliniana 87	balkony, loggie
15	Gliniana 89	balkony, loggie
16	Hubska 109	klatka schodowa, elewacja
17	Hubska 115	dach, elewacja
18	Hubska 73	klatka schodowa
19	Lniana 20	dach
20	Łódzka 15	balkony, loggie
21	Wapienna 18	balkony, loggie
22	Wapienna 28	elewacja
23	Wieczysta 65	latka schodowa

W Poznaniu przyjęto zasadę, że wyremontowanych mieszkań nie będzie można kupić przez 25 lat od miasta. Chyba że  lokatorzy budynków zapłacą za remont lub poniosą koszty budowy.

ad. 3. Finansowe warunki sprzedaży mieszkań komunalnych

W dalszym ciągu utrzymany zostaje cel strategiczny Gminy w postaci prywatyzacji mieszkań komunalnych.

• pierwszeństwo nabycia w trybie bezprzetargowym pozostaje przy dotychczasowych najemcach,
• sprzedaż nie dotyczy mieszkań przeznaczonych do remontu kapitalnego lub do wyburzenia, lokali socjalnych, funkcyjnych a także tych mieszkań których funkcja ma ulec zmianie,
• przy sprzedaży udzielane są bonifikaty, które wynoszą 85%, a w przypadku sprzedaży całego budynku najemcy mogą uzyskać bonifikatę w wysokości 97% ceny lokalu (poprzednio 95%).
  • Średnia cena sprzedawanego lokalu mieszkalnego z bonifikatą 85% wynosić będzie ok. 12-13 tys. zł,
  • z bonifikatą 97% - 2,5-2,6 tys. zł.
• zaplanowana sprzedaż roczna lokali powinna wynieść 2.300 lokali (stała w latach 2004-2008),
• Gmina dąży do wycofania udziałów z budynków wspólnot mieszkaniowych, w szczególności w przypadku, gdy w budynkach pozostają pojedyncze lokale należące do miasta - najemca może oczekiwać w takim przypadku oferty sprzedaży mieszkania z bonifikatą 97%, zamiany mieszkania, a w przypadku nie przyjęcia jej, wypowiedzenia umowy z zapewnieniem lokalu zamiennego. Postępowanie takie może dotyczyć potencjalnie najemców 511 lokali.

ad. 4. Polityka czynszowa, pomoc w spłacie czynszów

Do końca 2004 r. czynsz z tytułu korzystania z lokali mieszkalnych ma charakter reglamentowany i nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie z obowiązującym prawem maksymalna stawka czynszu we Wrocławiu może wynosić 6,39 zł za m2. Obecna stawka bazowa czynszu wynosi 2,8 zł/m2 (uchwała Nr XXIII/723/00).

Obowiązuje zasada podwyższania stawki czynszu max. do 150% stawki bazowej i obniżania min do 50%, np.:

• w przypadku pow. użytkowej ponad 80 m2 stawka wzrasta o 150%. Dla lokali socjalnych stawka czynszu nie może przekraczać 50% stawki bazowej,
• położenia w jednej z dwóch stref: miejskiej i peryferyjnej +/- 10%,
• położenia lokalu (poniżej pow. gruntu, powyżej 4 piętra w budynkach bez wind, położenia w budynkach z windami, w pobliżu linii energetycznych) +/-20%,
• wyposażenia lokalu (np. WC poza budynkiem, wspólna kuchnia, łazienka, podłączenie do sieci MPEC itd) +/- 20%,
• stanu technicznego budynku (zużycie budynku powyżej 70%) do -50%,
• położenia w budynku jednorodzinnym lub wolnostojącym do +50%,
• prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym +100% za każdą izbę

Czynsz może być zawieszony w przypadku czasowego zaprzestania korzystania przez najemcę z lokalu np. w skutek czasowego pobytu w Domu Opieki Społecznej, pobytu w placówce leczniczej - dotyczy osób mieszkających samotnie.

Za lokale mieszkalne pobierane są kaucje zabezpieczające roszczenia z tytułu należności za korzystanie z lokali w wysokości 10-krotności stawki czynszu w dniu zawarcia umowy najmu. Uchwała nie wyjaśnia zasad zwrotu kaucji i ich oprocentowania.

Rzeczywista wielkość wpływów z tytułu najmu lokali mieszkalnych kształtuje się na poziomie 2,44 zł/m2  miesięcznie. Aby zrównoważyć przychody i wydatki stawka bazowa powinna wzrosnąć o 5% rocznie. Rekomendowany jest wzrost wstawki o 10% rocznie.

W Poznaniu czynsz wzrośnie z 4,71 zł do 5,30 zł za m2 (czyli 2,45 proc. tzw. wartości odtworzeniowej) do 2008 r. nie powinno być dodatkowych podwyżek.

Wzrost stawki ma być częściowo rekompensowany dodatkami mieszkaniowymi i pomocą finansową udzielaną najemcą lokali mieszkalnych na podstawie uchwały Rady Miejskiej Wrocławia (Nr XXXIX/1178/01) w sprawie lokalnego programu pomocy w postaci dofinansowania do opłat mieszkaniowych w lokalach mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Wrocław (więcej...).

ad. 5. Sposób i zasady zarządzania zasobem mieszkaniowym Gminy

Od roku 2000 obowiązuje zasada rozdzielenia kompetencji właścicielskich i zarządzających. Zarządzanie zasobem komunalnym Gminy Wrocław obejmującym: mieszkania, lokale użytkowe, garaże, urządzenia komunalne, nieruchomości gruntowe (o ile nie są zarządzane przez inne jednostki organizacyjne) należy do zadań Zarządu Zasobu Komunalnego (ZZK) - samorządowej jednostki budżetowej, a zatem jednostki organizacyjnej ściśle powiązanej z budżetem wg zasady finansowania brutto (plan dochodów i wydatków objęty budżetem).  Zarządzanie zasobem dokonywanej jest przez zarządców lub bezpośrednio przez ZZK. (więcej...)

Zarząd Zasobu Komunalnego
50-111 Wrocław
ul. Św. Elżbiety 3/4
tel. (71) 340-77-49, 340-79-31
fax (71) 340-75-06
e-mail: zzk@um.wroc.pl

Od roku 2004 w dzielnicy Krzyki (sektor III) mieszkaniami i lokalami zarządza: Administrator Sp. z o.o., Prywatny Zarząd Mieszkaniami, Zarządzanie Nieruchomościami HJW Sp. z o.o.

ad. 6. Źródła finansowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej

Głównym źródłem finansowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej są przychody z tytułu czynszu za najem lokali. Źródłem dodatkowym są  unijne środki w ramach Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego oraz środki gminnych funduszy ochrony środowiska (termomodernizacja, likwidacja niskiej emisji). Przewiduje się, że źródłem finansowania stać się mogą samorządowe fundusze rewitalizacji zasobu mieszkaniowego.

Przychody z najmu lokali mieszkalnych w 203 r. wyniosły 82 mln zł, co podzielone przez łączną powierzchnię użytkową zasobu mieszkalnego równą 2,8 mln m2 wyznacza średni przychód z m2  wynoszący 2,44 zł. Oznacza to deficyt 11,5 mln zł.

Dodać trzeba, że budżet miasta formalnie zasilić mogą i zasilają wpływy z podatków i opłat publicznoprawnych.

ad. 7. Wielkość i rodzaj wydatków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych

Utrzymanie zasobu mieszkaniowego Gminy w 2003 r. kosztowało miasto 93,5 mln zł. Analiza struktury wydatków jest jednak zaskakująca. Zwraca uwagę niezwykle wysoki udział wydatków związanych z obsługą administracyjną zasobu mieszkaniowego. Łączne wydatki z tego tytułu sięgały w 2003 r. aż 30% pochłaniając 27,5 mln zł! Zaznaczyć trzeba, że tak znaczny udział wydatków o charakterze administracyjnym występuje również we wspólnotach pozbawionych udziału gminy.

Rok 2004 w planach miał przynieść pewne istotne zmiany, w porównaniu do roku 2003 wydatki na utrzymanie zasobu wzrastają o 5,3%. Zmiany dotyczą również struktury wydatków:

• największy wzrost zanotują:
  • wydatki inwestycyjne - głównie w związku z planowanymi remontami mieszkań socjalnych i zamiennych w budżecie zaplanowano kwotę 5 mln zł,
  • remonty (wzrost o 37%), konserwacje,
  • koszty rozbiórek i zabezp. nieruchomości,
  • koszty ZZK (!) wzrost o 9%,
• bez zmian - utrzymanie terenów zielonych i niezabudowanych,
• obniżeniu o kilkanaście procent mają ulec: eksploatacja, koszty zarządzania w firmach prywatnych a także tzw. koszty pozostałe,
• cześć wydatków nie występuje - dofinansowanie mediów w mieszk. kom, eksploatacja pustostanów.

Powtórzmy raz jeszcze, wydatki na zarządzanie i koszty ZZK wynosić będą 26% kosztów ogółem, czyli 25,7 mln zł.

Za całkowicie nierealne uznać należy założenia dotyczące sprzedaży terenów zewnętrznych na rzecz wspólnot mieszkańców - pomimo bonifikaty w wysokości 95% wartości gruntu raczej niewiele wspólnot zdecyduje się na poniesienie dodatkowych kosztów. Sama oferta jest niezwykle kusząca w przypadku stworzenia możliwości dalszej sprzedaży kupionych gruntów. Ucieszyć może możliwość wyłączenia z zasobu terenów zielonych na rzecz innych niż wspólnoty mieszkaniowe podmiotów. Do tej pory w praktyce było to niemożliwe.

Poczynając od 2005 r. zaplanowano uzupełnienie dokumentacji budowlanej budynków. Szacunkowe koszty uzupełniania dokumentacji wyniosą 3 mln zł. W strategii miasta znalazły się środki w wysokości 2,5 mln rocznie na likwidację pieców  (termomodernizację). Uzupełnieniem środków na ten cel są fundusze ochrony środowiska oraz środki budżetu państwa. Na program zagospodarowania wnętrz międzyblokowych i podwórek (ZWM) przewidziano  rocznie 2 mln zł.

ad. 8. Pozostałe działania dla poprawy gospodarowania zasobem Gminy.

Strategia wymienia szereg działań o charakterze optymalizacyjnym - większość z nich zależy ściśle od zmian w zasadach funkcjonowania ZZM, tym samym ich ocena jest problematyczna. Szereg proponowanych na lata 2004-2008 działań w latach wcześniejszych nie przynosiło istotnych efektów. Są to;

• popieranie programu TBS. Przewiduje się współdziałanie Gminy z Towarzystwami Budownictwa Mieszkaniowego - przekazywanie gruntów, współfinansowanie,
• prowadzona będzie windykacja należności czynszowych,

W opinii dyr. ZKZL w Poznaniu: "Wyższy czynsz nie musi oznaczać, że lokatorzy przestaną go płacić. Trzy lata temu, po ostatnich podwyżkach, liczba dłużników wręcz spadła. Mało prawdopodobne jest też, że lokatorzy nie płacą, bo żyją na skraju ubóstwa. Na 372 sądowe nakazy do zapłaty, które uzyskaliśmy w ciągu roku, tylko w 16 przypadkach komornik nie miał z czego ściągnąć długu. Spotykamy się z różnymi uzasadnieniami niepłacenia czynszu: ktoś mówi, że ma córkę na studiach i nie będzie płacić, kto inny, że spłaca raty za samochód. Jak się okazało, lokatorzy też nie zawsze są zainteresowani umarzaniem im długu. Dwa lata temu radni przyjęli uchwałę, która zakładała, że miasto podaruje dłużnikowi połowę należności w zamian za wpłatę drugiej połowy i regularne opłacanie czynszu. Na parę tysięcy osób zgłosiły się 443, z czego 141 się nie wywiązało ze zobowiązań".

• sprzedaż terenów dla wspólnot mieszkaniowych,

Najważniejszym novum jest wprowadzenie do strategii miasta programu rewitalizacji zasobu mieszkaniowego. Głównym celem programu jest przywrócenie pierwotnych funkcji zdegradowanym terenom miejskim. Program rewitalizacji zakłada znaczące współfinansowanie ze środków UE. Etapem rewitalizacji są planowane z Miejskim Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej SA. (MPEC) oraz Kogeneracją SA. inwestycje głównie, w sieć ciepłowniczą. Do pilotażu typowane są budynki w 100% należące do miasta oraz budynki wspólnotowe z częściowym udziałem miasta i TBS-y.  (więcej)

W dalszym ciągu udzielana ma być pomoc dla właścicieli mieszkań na remonty i modernizację budynków wspólnotowych. Z programu dofinansowywane są remonty o istotnym znaczeniu dla substancji mieszkaniowej lub bezpieczeństwa mieszkańców, a w szczególności: remonty dachów, przewodów kominowych, wewnętrznych linii zasilania, zagrożonych upadkiem balkonów lub ciągów schodowych. Na remont elewacji w budynku wielolokalowym można uzyskać 50% dotacje z budżetu miasta. Dla pozostałych inwestycji możliwe jest udzielenie przez miasto 3 letniej nisko oprocentowanej pożyczki. (więcej...)