KOWALSKI ZMIENIA SPOSÓB ZARZĄDU

Kowalski zauważył, że administrator kamienicy, w której mieszka, bierze pieniądze za darmo. Od 25 lat nie była remontowana klatka schodowa, dach wyremontowano wadliwie, więc na strychu stoją miski na wodę lejącą się w czasie deszczu. Elewacja wytrzymała aż 80 lat, ale teraz tynk sypie się na głowy przechodniów. Schody z piaskowca są zdarte do połowy swojej grubości. Niesprawna instalacja elektryczna stwarza zagrożenie dla mieszkańców. Tymczasem zaliczka na koszty zarządu pochłania 62 proc. kwoty, którą co miesiąc odprowadza do kasy ADM.

Próbę zmiany tego stanu rzeczy Kowalski rozpoczął od zgłębienia literatury fachowej. Po poszukiwaniach telefonicznych zdobył dwie książki: jedną w swojej miejscowości, a drugą aż w Warszawie. Mimo że obie pozycje zostały wydane w roku 2000, żadna z nich nie uwzględnia ostatniej nowelizacji ustawy o własności lokali ani nie zawiera wzorcowej procedury, którą można zastosować przy zmianie zarządu nieruchomością wspólną. Rozpoczęła się więc wielka improwizacja.

W pierwszej kolejności należało przezwyciężyć niechęć przedstawiciela gminy do przekazania władzy nad nieruchomością. Przy okazji wyszedł na jaw brak wiedzy urzędników na temat ustawy o własności lokali. Pokonanie nieuctwa urzędników niższego szczebla trwało około dwóch miesięcy. Potem przyszła kolej na kancelarie notarialne. Okazało się, że notariusze byli nieprzychylnie nastawieni do zadośćuczynienia wymogom rozdz. 4 art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, stanowiącego, iż zmiana sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Piętrzyli więc rozmaite trudności, począwszy od ceny usługi notarialnej, którą trzeba było wziąć z księżyca (brak takiej pozycji w cenniku) po, nie ukrywany często, brak wiedzy praktycznej na temat formy i treści dokumentu, który mieli sporządzić.

Kolejny problem stanowiło zebranie wyciągów z ksiąg wieczystych, czego domagała się kancelaria notarialna. Otrzymanie takich wyciągów trwało kilka miesięcy, a ich aktualność była problematyczna: opóźnienia w uzupełnianiu zapisów w księgach siegają nawet dwóch lat.

Aby zadośćuczynić art. 30 ust. 1 ustawy, należy dokonywać rozliczeń dochodów i wydatków wspólnoty przez rachunek bankowy. Poszukiwania odpowiedniego banku doprowadziły do wniosku, że banki to suwerenne królestwa - nie tylko z powodu marmurów i wystroju wnętrz, ale przede wszystkim z racji różnorodności wymogów, które musi spełnić podmiot otwierający w nich konto. W dwóch bankach (spośród sześciu) domagano się uchwały o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej i nie pomógł argument, że wspólnota powstaje w określonych warunkach z mocy prawa. Nie udało się również przekonać urzędnika jednego z banków, który domagał się notarialnej umowy o sposobie zarządu nieruchomością, że taki dokument jest w wielu przypadkach zbędny i naraża członków małej wspólnoty na duży wydatek. O nieznajomości ustawy o własności lokali świadczy obligatoryjne żądanie numeru NIP, stawiane przez jeden z banków.

W czterech (z sześciu) banków nakłaniano członków wspólnoty do udostępnienia notarialnych aktów własności, które zawierają dane o wartości lokalu, jego walorach użytkowych itp. A przecież nie chodziło o udzielenie wspólnocie kredytu, który powinien mieć zabezpieczenie majątkowe, tylko o otwarcie rachunku bankowego. Cztery banki życzyły sobie złożenia regulaminu (statutu) wspólnoty. Problem polega na tym, że w statucie zazwyczaj umieszcza się sposób uiszczania przez członków wspólnoty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną wraz z numerem konta bankowego. Brak numeru rachunku bankowego dla właściciela mniejszościowego (gminy) stanowi uchybienie w statucie, zaś statutu nie można uchwalić wobec wymogu postawionego przez bank. Jeden z banków, do którego zwróciła się wspólnota, w ogóle nie był zainteresowany otworzeniem dla niej rachunku.

Następny etap w batalii o lepsze jutro wspólnoty polegał na wydarciu (dosłownie) dawnemu administratorowi dokumentów niezbędnych do dalszego jej funkcjonowania. Zmuszono go też do rozliczenia się z zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną pobranych w poprzednim okresie. Największe trudności sprawiło przygotowanie przez gminę dokumentacji technicznej budynku zgodnie z prawem budowlanym i pokrycie kosztów jej wykonania, do czego gminę zobowiązuje art. 2 ust. 6 oraz art. 29 podpunkt 1 ust. 1c i 1d ustawy o własności lokali. O tym obowiązku urzędnicy gminni wiedzą doskonale. Nikt jednak nie wie, jak ten problem rozwiązać w praktyce.

Kolejne wyzwanie dla Kowalskiego - to zawieranie umów z urzędnikami, reprezentującymi firmy świadczące usługi dla wspólnoty. Firmy te to prawdziwi monopoliści i ich reprezentanci zachowują się stosownie do pozycji zajmowanej na rynku. Żadnych pertraktacji, a ceny na wysokim, światowym poziomie. A przecież prawo nie zabrania wodociągom miejskim zawierania indywidualnych umów z lokatorami na dostawę zimnej wody i odbiór ścieków.

Częstą praktyką firm odbierających nieczystości stałe jest podpisywanie umowy na kilka większych pojemników, a podstawianie większych i mniejszych (wtedy zgodna z umową jest tylko ich liczba, ale nie pojemność). Przy tym opłatę pobiera się od pojemnika, a nie od ilości odebranych nieczystości (zdarza się, że podczas wakacji pojemniki stoją puste).

Przejęcie zarządu nieruchomości przez wspólnotę powoduje konieczność rozwiązania sprawy działki budowlanej. Kowalski odkrył, że część jego lokalu (oraz lokali sąsiadów) wisi w powietrzu, ponieważ pod mieszkaniami jest brama przejściowa będąca własnością gminy. Kiedyś, gdy podwórka były otoczone murami, dojeżdżano nią do sąsiedniej posesji. Teraz dojazd odbywa się z sąsiedniej ulicy, czego urzędnik gminny nie zauważył i nie odnotował. Tymczasem, zgodnie z orzeczeniem NSA, lokal musi być posadowiony na działce gruntowej (a nie nad nią zawieszony).

Nowelizacja ustawy o własności lokali nie rozwiązała problemów związanych z działkami. Działka wyznaczona obrysem budynku nie spełnia wymogów działki budowlanej zgodnie z prawem budowlanym. Kiedyś grunt należący do posesji był większy, mieścił się na nim śmietnik i trzepak. PRL ten teren zabrała, a III Rzeczpospolita nie chce oddać.

W znowelizowanej ustawie o własności lokali jest jeden artykuł, który Kowalskiego satysfakcjonuje. Art. 29 wprowadził uproszczenie w prowadzeniu dokumentacji finansowej wspólnoty. Dzięki niemu Kowalski, nie będąc licencjonowanym księgowym, może nieodpłatnie prowadzić rachunki swojej wspólnoty.