ZARZĄD W MAŁEJ WSPÓLNOCIE

Wiele zagadnień związanych z zarządzaniem najlepiej omawiać, posługując się konkretnymi sytuacjami wziętymi prosto z życia. Jak to jest z zarządcą w małej wspólnocie, czy nieruchomość może się bez niego obejść?

Czy prawnie sytuacja taka jest dopuszczalna? Na kim będzie wówczas ciążył obowiązek prowadzenia nieruchomości pod względem finansowym i gospodarczym?

Prawo nie nakłada na "małą wspólnotę" obowiązku wyboru zarządu - organu kierującego jej sprawami oraz reprezentującego ją na zewnątrz i w stosunkach z poszczególnymi właścicielami. Działania takiej wspólnoty w odniesieniu do nieruchomości wspólnej regulowane są przepisami kodeksu cywilnego (Księga Druga, Tytuł I, Dział IV. Współwłasność).

Kodeks cywilny zawiera m.in. następujące przepisy:

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 204. Większość właścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Art. 199. Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jak widać, prawo wymaga współudziału współwłaścicieli w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Oznacza to wspólne podejmowanie decyzji, a także wspólne ich realizowanie lub podział zadań.

Wspólne podejmowanie decyzji przez właścicieli lokali odnosi się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. We wspólnotach małych (do 7 lokali) decyzje te muszą być na dodatek podejmowane jednogłośnie. Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są m.in.:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu

oraz szereg innych decyzji, głównie zmieniających stan majątkowy współwłaścicieli w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Zlecenie czynności obsługi nieruchomości wspólnej, takich jak: czynności administracyjne, utrzymanie porządku i czystości, konserwacje i naprawy, remonty, dostawa mediów do nieruchomości wspólnej, prowadzenie rachunkowości i in. mieści się w granicach zarządu zwykłego. Dla dokonania tych czynności wymagana jest więc zgoda właścicieli (właściciela) reprezentujących większość udziałów.

Należy jednak zwrócić uwagę, że większość właścicieli (właściciel większościowy) ma tu swobodę postępowania tylko w granicach określonych przez wymienione decyzje wszystkich właścicieli. A zatem wynagrodzenie zarządcy, któremu powierzone zostaną obowiązki zarządzania nieruchomością wspólną, powinno być zgodne z postanowieniem wszystkich współwłaścicieli, zaś łączne koszty zarządzania (lub jak to określają ustawy - zarządu) nieruchomością wspólną muszą się mieścić w granicach określonych w przyjętym planie gospodarczym i wynikającej stąd wysokości przyjętych zaliczek wpłacanych przez tychże współwłaścicieli.

Warto na koniec wspomnieć, że nie zawsze zarządzanie małymi wspólnotami musi być realizowane przez profesjonalnych zarządców i na podstawie zawartych umów. Może nie jest to częsty przypadek, niemniej jednak istnieje w Polsce szereg budynków dwu- lub trzymieszkaniowych budowanych i zamieszkanych przez spokrewnione lub zaprzyjaźnione ze sobą rodziny (rodzice i dzieci, rodzeństwo i in.). Z formalnego punktu widzenia właściciele odrębnych lokali w takich budynkach tworzą małe wspólnoty mieszkaniowe. W znakomitej większości przypadków współwłaściciele, zgodnie z art. 200 kc, współdziałają w zarządzie rzeczą wspólną, nie wiedząc często o istnieniu kodeksu cywilnego i o takim w nim zapisie. Przepisy prawa mogą tu być potrzebne dopiero wówczas, gdy powstanie sytuacja konfliktowa.