SPRZEDANO NIE SWOJE

Coraz częściej zgłaszają się do nas czytelnicy z prośbą o pomoc z sytuacjach, kiedy developer po sprzedaniu poszczególnych mieszkań jeszcze przed budową domu, po zakończeniu inwestycji sprzedał strych. Zwykle robi to bez uchwały wspólnoty i bez dzielenia się z nią zyskami. Czasem w ten sposób postępują też gminy. Oto, co zdarzyło się w jednej ze wspólnot:

W naszym budynku o powierzchni użytkowej lokali 2939,5 m2 jest 50 mieszkań. Oprócz tego są klatki schodowe, węzeł cieplny, pralnie, wózkarnie oraz lokal gospodarczy o pow. 65,5 m2, który stał się sporny.

Lokal ten, zajmowany początkowo zgodnie ze swoim przeznaczeniem, został zasiedlony. Nie spełnia on jednak warunków prawa budowlanego z uwagi na zagłębienie posadzki poniżej terenu, małą wysokość (2,14-2,20 m) oraz niedostateczne oświetlenie.

Nie bacząc na okoliczności rada miejska podjęła uchwałę o zbyciu trzech takich lokali w sąsiadujących ze sobą budynkach. Zgodnie z pierwszymi aktami notarialnymi, lokale te traktowane były jako część wspólna, lecz po sporządzeniu 28 aktów kupna-sprzedaży gmina zaczęła traktować je jako swoją własność i usiłuje zbyć je bez zgody i udziału wspólnoty.

W załączeniu przesyłamy przykładową umowę kupna, z której wynika, iż wielkość 2939,5 m2 stanowi powierzchnię użytkową 50 lokali mieszkalnych i przyjęto ją do wyliczeń udziału we wspólnych częściach budynku. Powierzchnia lokali wraz z lokalem spornym wynosiłaby 2939,5 + 65,5=3005 m2.

Pytania nasze brzmią:

Czy gmina posiada tytuł prawny do wyłącznej własności lokalu?

Czy może zbyć go bez udziału i zgody wspólnoty mieszkaniowej?

Do kogo zwrócić się w tej sprawie, by zapobiec bezprawnemu przywłaszczeniu lokalu przez gminę?

Na wstępie należy stwierdzić, że w omawianej sprawie nie ma istotnego znaczenia to, czy lokal sporny jest lokalem mieszkalnym lub innym lokalem przeznaczonym na stały pobyt osób, czy też może być użytkowany wyłącznie jako lokal użytkowy o innym przeznaczeniu, np. magazyn. Problem dotyczy bowiem własności, a nie charakteru lokalu.

Odpowiedź na dwa pierwsze z zadanych wyżej pytań brzmi: nie. Gmina nie ma tytułu prawnego do całości lokalu i nie może go zbyć samodzielnie, bez udziału i zgody pozostałych współwłaścicieli. Dysponować lokalem może wspólnota mieszkaniowa, której członkiem jest być może również gmina (jeżeli choćby jeden lokal, poza spornym, pozostał jej własnością).

Co prawda, zgodnie ze sformułowaniem użytym w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali "Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". Ustawodawca nie przewidział jednak sytuacji, w której jeden z właścicieli użytkuje fragment nieruchomości wspólnej samodzielnie, a takie sytuacje zdarzają się często. Ma to miejsce również w omawianym przypadku, gdzie gmina samodzielnie wynajmuje lokal będący współwłasnością. Dlatego też samodzielność użytkowania lokalu nie może być ostatecznym kryterium uznania fragmentu budynku za lokal lub nieruchomość wspólną.

Podstawą umożliwiającą rozstrzygnięcie czy lokal stanowi własność indywidualną, czy też jest elementem współwłasności, musi być pierwsza zawarta transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości lokalowej. Właściciel budynku wielolokalowego, dokonując sprzedaży wyodrębnionego lokalu, przenosi na nabywcę nie tylko własność tego lokalu, lecz także prawo własności części nieruchomości wspólnej, tj. tej części budynku, która nie została zaliczona do lokali. Po dokonaniu sprzedaży pierwszego lokalu, dotychczasowy właściciel budynku pozostaje wyłącznym właścicielem nie sprzedanych lokali, lecz nie jest już samodzielnym właścicielem, a jedynie współwłaścicielem tej części budynku (lub nieruchomości wielobudynkowej), która staje się nieruchomością wspólną. Zatem od tej chwili żaden ze współwłaścicieli, niezależnie od tego, jak dużym udziałem we współwłasności włada, nie może dysponować tą nieruchomością samodzielnie, lecz wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami.

Dysponowanie współwłasnością jest czynnością przekraczającą czynności zarządu zwykłego. Dokonanie takiej czynności w "małej" wspólnocie mieszkaniowej (do 18 maja 2000 r. liczącej nie więcej niż 10 lokali, zaś od 19 maja - nie więcej niż 7) wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, tj. właścicieli lokali. We wspólnotach "dużych" (odpowiednio powyżej 10 lub powyżej 7 lokali) czynność taka wymaga zgody większości właścicieli (większości liczonej zgodnie z zapisami art. 23 ustawy o własności lokali, tj. zwykle wg udziałów we współwłasności, niekiedy zaś na zasadzie "1 właściciel - 1 głos") wyrażonej w formie uchwały.

Zgodnie z tymi zasadami, w "dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciel lokali o powierzchni łącznej przekraczającej 50 proc. ogólnej powierzchni lokali w budynku może narzucić pozostałym współwłaścicielom nieruchomości wspólnej swoją wolę i spowodować podjęcie uchwały nawet przy sprzeciwie wszystkich pozostałych właścicieli lokali. Niemniej jednak, nawet w takim przypadku nie jest to samodzielne podejmowanie decyzji, gdyż:

1. decyzja podejmowana jest wspólnie (choć większością głosów dysponuje tylko jedna osoba fizyczna lub prawna);

2. pozostali właściciele uczestniczą w podejmowaniu decyzji (nawet wówczas, gdy siła ich głosu jest znikoma);

3. każdy ze współwłaścicieli ma prawo zaskarżyć podejmowane uchwały do sądu, który orzeka o ich zgodności z prawem, celem gospodarczym i interesem właścicieli;

4. wpływy ze sprzedaży fragmentu nieruchomości wspólnej zasilają wspólną kasę współwłaścicieli, tj. wspólnoty mieszkaniowej.

W omawianym w liście przypadku jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej - gmina - sprzedał nie swoją własność. Gmina sprzedała bowiem ponownie tę ułamkową część nieruchomości wspólnej, którą już wcześniej raz sprzedała 28 wcześniejszym nabywcom lokali. W momencie sprzedaży spornego lokalu gmina była jedynie cząstkowym właścicielem nieruchomości wspólnej (w tym tegoż lokalu), a jej udział we własności odpowiadał stosunkowi powierzchni 22 nie sprzedanych lokali do sumy powierzchni lokali w budynku. Dlatego też samodzielne dysponowanie przez gminę wspomnianym lokalem było nieuprawnione.

Sytuacja, która wystąpiła w tym przypadku, nie należy, niestety, do wyjątków. W bardzo wielu budynkach w Polsce, w których lokale należą do różnych właścicieli, istnieje szereg pomieszczeń, co do których własności toczą się spory. Omawiana sytuacja jest o tyle nietypowa, że - jak wynika z listu - nie ma wątpliwości co do sumarycznej powierzchni lokali w budynku i udziałów we współwłasności. Proste jest zatem określenie tego, co stanowi własność indywidualną, co zaś jest współwłasnością.

Niestety, sytuacja w bardzo wielu budynkach komunalnych, zakładowych i innych w Polsce jest zdecydowanie bardziej skomplikowana. Brak jasno określonych zasad liczenia udziałów w poprzednich dziesięcioleciach spowodował, że przy sprzedaży lokali w różnych latach udziały liczone były różnie. Skutkiem tego suma udziałów właścicieli lokali we własności nieruchomości wspólnej nie jest równa jedności. Niekiedy dochodzi do takich paradoksów, o jakim mówiono na konferencji Federacji Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości w Krakowie. W jednym z budynków komunalnych, w którym gmina sprzedała nieco ponad 50 proc. lokali, sprzedane zostało 105 proc. nieruchomości wspólnej.

W efekcie takich sytuacji określenie sumy powierzchni lokali, a zatem i nieruchomości wspólnej na podstawie powierzchni poszczególnych lokali i udziałów we współwłasności daje różne wyniki. Stanowi to podstawę sporów i nieporozumień.

Problemy z rozgraniczeniem nieruchomości wspólnej i własności indywidualnej nie ominęły, niestety, także budynków nowych wybudowanych w ostatnich latach. Czy to ze względu na brak wiedzy i dbałości o rzetelność sporządzanych dokumentów, czy też z powodu złych intencji osób te dokumenty przygotowujących, błędy, o których mowa, nie są rzadkością w budynkach wznoszonych w ostatnich latach przez tzw. deweloperów (przy powszechnie stosowanym obecnie systemie finansowania powinni być raczej zwani inwestorami zastępczymi).

Nabywca lokalu podpisujący umowę wstępną, na podstawie której finansuje realizowany dla niego lokal, ma informację o technologii budynku, o terenie - działce, na której jest on wnoszony oraz (często nawet szczegółowe) informacje o budowanym lokalu. Zwykle nie ma on natomiast żadnych informacji o tym, co poza swoim lokalem nabędzie jako współwłaściciel. A przecież finansuje on, a później staje się właścicielem nieruchomości wspólnej, o której dowiaduje się zwykle dopiero po zasiedleniu lokalu. Nie jest bowiem w stanie dowiedzieć się o niej ani z prospektów reklamowych, ani z umowy wstępnej, ani z decyzji wydziału architektury dopuszczającej budynek do użytkowania, ani nawet z aktu notarialnego, na podstawie którego nabywa część nieruchomości wspólnej. Nawet w tych aktach nie jest bowiem określane, co składa się na nieruchomość wspólną.

Można mieć nadzieję, że ostatnia, od dawna oczekiwana zmiana ustawy o własności lokali, nakładająca obowiązek zaznaczania na planach poszczególnych kondygnacji budynku lokali i pomieszczeń przynależnych stanowiących własność poszczególnych właścicieli, doprowadzi do jednoznacznego uregulowania wszystkich wątpliwości i sporów związanych z nieruchomością wspólną.

O ile w budynkach, w których sprzedaż lokali dokonywana była przez dziesięciolecia, przy stosowaniu różnych zasad liczenia udziałów w nieruchomości wspólnej, rozstrzygnięcie sporów może być czasochłonne, o tyle w budynkach, w których sprzedaż ta dokonywana była według jednolitych zasad, rozwiązanie sporów i konfliktów wydaje się proste.

Władze gminy powinny uznać oczywisty (jak to wynika z listu) błąd i doprowadzić do jego naprawienia. Byłby to sposób najprostszy, najtańszy i najmniej czasochłonny. Jeżeli gmina tego błędu nie naprawi w rozsądnym czasie, współwłaściciele nieruchomości wspólnej, których udziały gmina sprzedała innemu nabywcy, mogą zaskarżyć działanie gminy do urzędu powiatowego, w którym wydział architektury jako organ nadzoru architektoniczno-budowlanego (p. art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali) powinien doprowadzić do korekty niewłaściwych poczynań gminy i/lub do samorządowego kolegium odwoławczego.

Jeżeli i te kroki okazałyby się nieskuteczne, pozostaje jedynie wystąpienie przez właścicieli 28 nabytych wcześniej lokali z powództwem cywilnym do sądu o zwrot współwłasności.

Włodzimierz Witakowski Autor jest prezesem firmy zarządzającej wspólnotami.