ROCZNY PLAN GOSPODARCZY

Każda ze wspólnot mieszkaniowych powinna opracować i przyjąć do realizacji (w formie uchwały) roczny plan gospodarczy. Plan ten określa zadania lub prawdopodobny zakres prac wykonywanych w ciągu roku i stanowi podstawę określenia wysokości środków finansowych niezbędnych dla wykonania tych prac oraz źródeł ich finansowania. Prezentowana forma planu gospodarczego (jako jedna z możliwych) zawiera następujące parametry wyjściowe dla opracowania planu: powierzchnię użytkową lokali, ich liczbę (z podziałem na mieszkalne, użytkowe i garaże), liczbę mieszkańców.

Plan złożony jest z trzech odrębnie bilansowanych części:

1. eksploatacji bieżącej (bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej),

2. remontów nieruchomości wspólnej,

3. świadczeń na rzecz lokali.

W każdej z tych części zestawiane są przewidywane (planowane) koszty oraz źródła pokrycia tych kosztów.

A. Koszty

Koszty eksploatacji bieżącej podzielone zostały na 5 grup:

1. Koszty utrzymania czystości i zieleni, obejmujące koszty osobowe wraz z narzutami, koszty narzędzi, środków czystości i innych materiałów, a także koszty usług obcych.

2. Koszty energii elektrycznej, gazu i wody dostarczanych do nieruchomości wspólnej.

3. Koszty utrzymania technicznego nieruchomości wspólnej: przeglądów, konserwacji i napraw, w tym usuwania awarii (do tej grupy kosztów zaliczono też koszty odszkodowań za szkody spowodowane awariami, takimi jak zalania w wyniku uszkodzeń dachów, instalacji zimnej i ciepłej wody, instalacji c.o., zatkaniem pionów kanalizacyjnych i in.).

4. Koszty zarządzania obejmujące koszty administracji oraz wynagrodzenie zarządu.

5. Pozostałe koszty, w tym ubezpieczenia, prowizje bankowe, podatki (jeśli płacone są przez wspólnotę), ew. koszty sądowe i in.

W tabeli składniki poszczególnych grup kosztów oznaczone są literami, a ich wartość drukowana jest nieco mniejszą czcionką po lewej stronie kolumn. Wartości kosztów w poszczególnych grupach, a także ich suma, podane są zarówno w skali roku, jak i miesiąca oraz w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokali.

B. Przychody

Źródłem pokrycia kosztów eksploatacji bieżącej są przede wszystkim wpłacane przez właścicieli lokali:

1. zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej (zaliczka A).

Niekiedy właściciele lokali decydują się na dodatkową,

2. jednorazową wpłatę na fundusz eksploatacyjny

(częściej na fundusz remontowy), dokonywaną zwykle z oszczędności funduszu eksploatacyjnego i funduszu świadczeń w roku poprzednim. Dalszymi źródłami finansowania eksploatacji bieżącej mogą być:

3. Wynajem pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.

4. Wynajem ścian i dachu na reklamy.

5. Wynajem dachu na anteny.

6. Odsetki bankowe (w planowaniu mogą zostać pominięte).

Fundusz eksploatacji bieżącej jest zwykle rozliczany po zakończeniu roku, dlatego w przedstawionym planie gospodarczym nie przewidziano salda funduszu pozostającego po zakończeniu roku i wykorzystywanego w roku następnym.

Suma pozostających do dyspozycji środków, zarówno w skali miesiąca, jak i roku, pozwala na łatwe porównanie z kosztami. To z kolei daje możliwość łatwego (z punktu widzenia techniki planowania, a nie możliwości finansowych) dostosowywania zaliczek do planowanych kosztów.

A. Koszty - plan rzeczowo-finansowy

W tej części planu umieszczany jest spis planowanych prac remontowych wraz z szacunkiem kosztów każdej z tych prac. Kosztem pokrywanym z funduszu remontowego jest także spłata kredytów bankowych w przypadku, gdy prace remontowe w poprzednich okresach finansowane były również z kredytu bankowego. Koszty bankowe, związane wyłącznie z bieżącym operowaniem rachunkiem remontowym (opłata za prowadzenie rachunku i prowizje) są znikome i mogą być w planie pominięte.

B. Źródła finansowania

Źródłami finansowania remontów (i tworzenia funduszu remontowego) są:

1. Saldo funduszu remontowego na koniec roku poprzedniego.

2. Zaliczki wpłacane na fundusz remontowy - zaliczka B.

3. Jednorazowa wpłata na fundusz remontowy, dokonywana zwykle po zakończeniu rozliczeń roku z oszczędności funduszu świadczeń, a niekiedy także z oszczędności funduszu eksploatacyjnego w roku poprzednim.

Uwaga: Zdarza się, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały o przeniesieniu globalnej kwoty oszczędności funduszu świadczeń bądź funduszu eksploatacyjnego na fundusz remontowy. Przy takim sposobie przeniesienia środków fundusz remontowy nie pozostaje w związku z udziałami właściciela w nieruchomości wspólnej (normalnie wysokość wpłaty na fundusz remontowy zależy od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej). W tym przypadku im większa kwota nadpłaty, tym wyższa jest wpłata dokonywana ze środków danej osoby. Natomiast właściciele i najemcy, którzy nie mają nadpłat, nie ponoszą dodatkowych obciążeń na rzecz funduszu remontowego.

Dalszymi źródłami finansowania remontów mogą być (podobnie jak w przypadku funduszu eksploatacyjnego):

4. Wynajem pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.

5. Wynajem ścian i dachu na reklamy.

6. Wynajem dachu na anteny.

7. Odsetki bankowe (przede wszystkim od lokat bankowych).

Szczególnymi źródłami środków zasilających fundusz remontowy są:

8. Dotacje

Niektóre gminy przeznaczają środki na pomoc wspólnotom mieszkaniowym. Dotyczy to przede wszystkim pomocy w usuwaniu zagrożeń budowlanych i instalacyjnych. Dotacje wspierające przedsięwzięcia proekologiczne można też otrzymać z funduszu ochrony środowiska. Formą dotacji jest pomoc konserwatora w remoncie budynków pozostających pod jego opieką, a także wsparcie osób i przedsiębiorstw prywatnych.

9. Kredyt

Najczęściej spotykaną formą kredytu jest kredyt na przedsięwzięcia termomodernizacyjne z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Inne kredyty bywają przeznaczone na usuwanie przyczyn technicznej degradacji budynku lub przynoszą oszczędności kosztów eksploatacji domów.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy z właścicieli powinien ponosić koszty związane z korzystaniem z lokalu, a więc także koszty świadczeń. Dzieje się tak w przypadku dostawy energii elektrycznej, gazu, usług telefonicznych czy telewizji kablowej.

Niestety, niektórzy monopoliści świadczący usługi komunalne, przede wszystkim dostawcy ciepła i wody, nie godzą się na zawieranie indywidualnych umów z odbiorcami (właścicielami lokali) nawet wtedy, gdy są one wyposażone w urządzenia pomiarowe. Z konieczności usługi te świadczone są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, która zawiera umowy o dostawę mediów do nieruchomości nie będących w jej zarządzie.

Na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa więc obowiązek wnoszenia opłat za dostawę mediów do lokali, musi ona zaplanować wysokość wnoszonych opłat, jak i wysokość kwot należnych od właścicieli lokali. W przedstawionym wzorze planu gospodarczego każdy rodzaj usługi jest zbilansowany. Planowanym kosztom odpowiadają wpłaty właścicieli lokali.

Świadczeniami ujętymi w planie są:

a) Koszty centralnego ogrzewania, ponoszone w formie:

• kosztów ciepła dostarczanego do budynku ze źródeł zewnętrznych;

• kosztu gazu dostarczanego z sieci do kotłowni lokalnej;

• kosztu zakupu paliwa dla kotłowni lokalnej (węgla lub koksu) oraz kosztów obsługi tej kotłowni.

W przypadku gdy z tego samego źródła dostarczane jest ciepło do ogrzewania lokali, jak i do podgrzewania ciepłej wody, uwzględnia się jedynie część kosztów odpowiadającą zużyciu ciepła na cele c.o.

Koszty ciepła dla centralnego ogrzewania planowane są zwykle w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni ogrzewanej (rozliczenie kosztów ciepła w budynkach wyposażonych w urządzenia pomiarowe następuje według wskazań tych urządzeń). W planowaniu należy uwzględniać warunki termiczne surowej zimy, mimo że doświadczenia ostatnich lat wskazują, iż zimy zwykle bywają łagodne.

b) Koszty centralnej ciepłej wody (koszty podgrzania wody)

Koszty te stanowią część kosztów dostawy ciepła do węzła cieplnego lub wytworzenia ciepła w kotłowni lokalnej (jak w p. a). Koszty te planowane są zwykle w przeliczeniu na osobę (rozliczenie kosztów w budynkach wyposażonych w urządzenia pomiarowe dokonywane jest proporcjonalnie do wskazań tych urządzeń, w pozostałych - proporcjonalnie do liczby faktycznie zamieszkałych osób).

c) Koszty wody (zwykle wraz z odprowadzeniem ścieków do kanalizacji)

Koszty wody zużywanej w lokalach zarówno w postaci zimnej, jak i ciepłej wody. Planowane są zwykle w przeliczeniu na osobę albo w oparciu o normatyw zużycia wody (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzenie ścieków (DzU nr 151/96)), albo na podstawie zużycia wody w poprzednich latach (rozliczenie kosztów dokonywane jest podobnie jak w p. b).

d) Koszt wywozu nieczystości stałych

Koszt wywozu śmieci i nieczystości wielkogabarytowych planowany jest na podstawie kosztów ponoszonych w latach poprzednich. Koszty te planowane są (a także rozliczane) albo w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali, albo w przeliczeniu na osobę (z uwzględnieniem ew. współczynnika zwiększającego dla lokali użytkowych).

e) Koszt wywozu nieczystości płynnych

Koszt ten szacuje się na podstawie planu zużycia wody w nieruchomości (a rozlicza proporcjonalnie do faktycznego zużycia wody).

f) Koszt domofonu

Koszt ten planowany jest (i rozliczany) w przeliczeniu na lokal (wyjątkiem mogą być lokale, w których zainstalowany został dodatkowy aparat).

Włodzimierz Witakowski