O REMONTACH I WYMIANACH

Ustawa o własności lokali, obowiązująca od 1 stycznia 1995 roku, "uwłaszczyła" właścicieli mieszkań. Przed tą datą, jeśli ktoś miał wykupiony lokal, to - stosując pewien skrót myślowy - był właścicielem wyłącznie tego mieszkania. Nie miał natomiast wpływu na funkcjonowanie całego domu. Obecnie właściciele mieszkań są w ułamkowej części właścicielami części wspólnych całego domu. W takim procencie, jaki jest zapisany w akcie notarialnym, ponoszą koszty utrzymania budynku. Do właścicieli więc należy obowiązek pokrywania wszystkich kosztów napraw, remontów, a także wymiany zużytych elementów, na przykład stolarki. Jeżeli właściciele lokali podejmą decyzję o wymianie okien, to od nich zależy, jak to zorganizują od strony finansowej i technicznej. Mogą ustalić, że każdy rozlicza się z wykonawcą sam (i uzyskuje od niego fakturę VAT, by móc skorzystać z ulgi remontowej). Oczywiście trzeba pamiętać, by okna były jednakowe w całym budynku - tak jak nakazuje prawo budowlane. Tę jednolitość łatwiej osiągnąć, gdy wspólnota uzna, że wymianą okien zajmie się zarząd. Ponadto, przy większych zakupach oraz większym zleceniu dla wykonawcy może się okazać, że wymiana będzie tańsza.

Każdy właściciel pokrywa koszty wymiany w swoim lokalu. Gmina (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, zakłady pracy) pozostająca właścicielem mieszkań zajmowanych przez najemców jako członek wspólnoty zachowuje się tak jak każdy indywidualny właściciel: ponosi koszty utrzymania swojej własności. To od niej zarząd wspólnoty egzekwuje należności.

Odrębnym problemem jest rozliczanie się gminy (czy innego "zbiorowego" właściciela) z najemcami. Te sprawy reguluje ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych z 2 lipca 1994 r. (Dz. U. nr 120 z 1998 r. - tekst ujednolicony). W art. 9 tej ustawy mówi się, że właściciel ma obowiązek dokonywania napraw i wymiany instalacji oraz elementów wyposażenia, a zwłaszcza:

• napraw i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez urządzeń odbiorczych, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, telefonicznej oraz anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Natomiast najemcę według art. 10 ustawy obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych, okładzin ceramicznych, szklanych i innych w kuchni oraz w pomieszczeniach sanitarnych,

• okien i drzwi,

• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,

• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, co istotne - łącznie z ich wymianą,

• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów i osprzętu anteny zbiorczej,

• pieców węglowych i akumulacyjnych bądź wymiana zużytych elementów,

• etażowego centralnego ogrzewania, a gdy nie zostało zainstalowane na koszt wynajmującego (właściciela, gminy) - także jego wymiana,

• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

• malowanie drzwi i okien od strony wewnętrznej, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych w celu ich zabezpieczenia przed korozją.

W ustawie zaznacza się, iż w umowach najmu mieszkań nie należących do zasobu mieszkaniowego gminy strony mogą ustalić inaczej, jakie wydatki za naprawy itd. obciążają właściciela, a jakie najemcę.

W bieżącym roku rozpoczął się nowy, trzyletni okres, w którym możemy skorzystać z ulgi budowlanej. Bez względu na to, czy korzystaliśmy z niej w latach poprzednich.

Przypomnijmy: w latach 2000-2002 można będzie pomniejszyć podatek o:

• 4620 zł za remont i modernizację budynku mieszkalnego oraz z tytułu wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej (co odpowiada wydatkowi 24 315 zł 79 gr),

• 3850 zł, gdy remontuje się lub modernizuje mieszkanie (odpowiada to wydatkowi 20 263 zł 16 gr).

Jeżeli jednocześnie remontuje się i modernizuje instalację gazową, urządzenia eksplozymetryczne lub urządzenia gazowe i wyczerpie się wskazane limity, przysługuje dodatkowe odliczenie od podatku w wysokości 770 zł (wydatek 4052 zł 63 gr).

Z ulgi remontowej może skorzystać zarówno właściciel, jak i najemca, ważne aby miał tytuł prawny do lokalu (akt własności, przydział, a nawet użyczenie), ale trzeba pamiętać o fakturach VAT.