KSZTAŁTOWANIE CEN USŁUG W MIESZKALNICTWIE

Biorąc pod uwagę zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, można by dokonać podziału społeczeństwa na cztery grupy. W pierwszej znalazłyby się osoby o zaspokojonych potrzebach mieszkaniowych (jest ich około 72 proc.), w drugiej - posiadające mieszkania, lecz zagrożone ich pozbawieniem (nie pokrywające należnych opłat). Do tej kategorii należy około 20 proc. Około 7 proc. to ubiegający się o mieszkanie (tworzą oni trzecią grupę). Czwarta grupa obejmowałaby osoby, które posiadały dawniej mieszkania, ale je utraciły (poniżej 1 proc.).

Podział ten nie jest dokładny ani stabilny. Od kilku lat nowych mieszkań przybywa niewiele, rośnie natomiast liczba wyburzeń starych budynków. Zwiększa się więc różnica pomiędzy potrzebami mieszkaniowymi a liczbą oddawanych mieszkań. Zmniejsza się grupa pierwsza, ale przybywa w niej osób posiadających kilka mieszkań. Rośnie liczebność pozostałych grup, przy oddalającej się perspektywie zdobycia mieszkania przez osoby mające nie zaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Ta sytuacja pozwala nam sobie uzmysłowić, że liczba osób, której zależy na kształtowaniu i poprawianiu polityki państwa w zakresie usług komunalnych, nie jest zbyt duża, tworzą ją tylko niektóre osoby wywodzące się z grupy pierwszej. Niektóre - bo nie wszyscy dostrzegają taką potrzebę.

Przemiany gospodarcze rozpoczęte w 1989 r. miały zaowocować poprawą warunków życia społeczeństwa, w tym również poprawą usług w mieszkalnictwie. Dla osiągnięcia tych celów podjęto wiele działań. W 1995 roku zostały przyjęte do realizacji "Założenia polityki komunalnej państwa", "Założenia polityki energetycznej Polski do 2010 roku" oraz "Założenia polityki państwa w zakresie racjonalizacji użytkowania energii w sektorze komunalno-bytowym". Realizacja tych założeń miała skutkować poważnymi zmianami w całym sektorze bytowo-komunalnym, jego urynkowieniem, rozwojem konkurencji, eliminacją monopoli, a w efekcie obniżeniem kosztów i cen. Od przyjęcia założeń mija piąty rok. W tym czasie w gospodarce kraju nastąpiły znaczne zmiany, a objęły one również sektor komunalno-bytowy.

Odnosząc się tylko do niektórych aspektów zaistniałych zmian, można uznać, że:

- stworzone regulacje prawne zapewniają kapitalistyczne warunki działania dla firm, nie zapewniając ochrony końcowego płatnika,

- prywatyzacja sektora nie poszła w oczekiwanym kierunku, tj. nie powołano spółek, których właścicielami byliby odbiorcy usług,

- niektóre parametry usług zmieniły się w pozytywnym, a niektóre w negatywnym kierunku, jednak brak kontroli nad działalnością firm świadczących usługi sprawia, że w razie sporu zawsze traci końcowy odbiorca,

- zwiększyła się liczba pośredników między producentem a użytkownikiem lokalu, pośrednicy sprywatyzowali się, nie tracąc monopolu w swoich dziedzinach, jednak ceny ustalają według reguł kapitalistycznych,

- prawie we wszystkich wskaźnikach nastąpił wzrost kosztów świadczonych usług,

- nastąpił znaczny wzrost cen jednostkowych, a w przypadku wody i usług kanalizacyjnych - lawinowy,

- formalnie usługi są dostępne, choć obwarowane licznymi, czasem wręcz perfidnymi wymogami; ważną barierę stanowią koszty przyłączenia do sieci.

Chcąc zobrazować wzrost cen usług z punktu widzenia końcowego płatnika, mogę stwierdzić, że w ciągu ostatnich kilkunastu lat, licząc w starych złotych, moje zarobki zwiększyły się kilka tysięcy razy, cena ciepła dostarczanego do mojego mieszkania wzrosła kilkanaście tysięcy razy, a cena wody około 200 tysięcy razy (pomimo pogorszenia się jej jakości). Jednocześnie każdy sprzeciw wobec narzuconych mi warunków byłby pozbawiony jakiegokolwiek sensu i w wielu przypadkach mógłby być uznany za naruszenie prawa ze wszystkimi ujemnymi konsekwencjami.

Ogólnie można powiedzieć, że działania realizowane w gospodarce naszego kraju w zbyt wielu miejscach rozmijają się z oczekiwaniami mieszkańców miast i osiedli. Wydaje się, że nadszedł właściwy czas na ocenę realizacji przyjętych założeń; rzetelna informacja w tej dziedzinie jest bardzo ważna, zarówno dla władz rządowych i samorządowych, podmiotów gospodarczych krajowych i zagranicznych, jak i przede wszystkim dla zwykłego obywatela.

Warunki bytowe osób mieszkających w budynkach wielorodzinnych zależą od prawidłowego funkcjonowania gospodarki komunalnej, tzn. od zapewnienia im takich usług, jak: zaopatrzenie w wodę i oczyszczanie ścieków, dostarczanie ciepła, prądu i gazu oraz sprawnego usuwania śmieci.

Stan techniczny infrastruktury komunalnej jest niezadowalający. Dla ograniczenia awaryjności i poprawy jakości usług konieczne jest wyposażenie jej w nowoczesne urządzenia. Sieci ciepłownicze, wodociągowe i kanalizacyjne wymagają renowacji bądź wymiany. Trzeba modernizować i rozbudowywać źródła ciepła, urządzenia do uzdatniania wody i do oczyszczania ścieków. Konieczne jest likwidowanie szkodliwych dla środowiska źródeł ciepła, wysypisk odpadów oraz technologii, a wprowadzanie technologii przyjaznych środowisku naturalnemu. Potrzebna jest stała, systematyczna edukacja na rzecz racjonalizacji użytkowania energii, wody i środowiska.

Rozwiązania techniczne instalacji wodnych i cieplnych w budynkach mieszkalnych są mocno zróżnicowane. Różnice te wynikają głównie z ich wieku. Z wodnych instalacji centralnego ogrzewania najbardziej rozpowszechnione są instalacje dwururowe pompowe w układzie pionowym z rozdziałem dolnym. Instalacje te wykonywano najczęściej z rur stalowych czarnych z grzejnikami żeliwnymi członowymi. Cechują się one wysoką trwałością i niezawodnością oraz stosunkowo niewielką podatnością na zakłócenia w funkcjonowaniu, ale nie są energooszczędne. Współcześnie wykonywane instalacje centralnego ogrzewania są zwykle projektowane i wykonywane z uwzględnieniem wymogów energooszczędności.

Instalacje wodociągowe i centralnej ciepłej wody użytkowej w budownictwie mieszkaniowym były wykonywane podobnie jak instalacje centralnego ogrzewania w układzie pionowym z rozdziałem dolnym z ocynkowanych rur stalowych.

Zmianom gospodarczym w naszym kraju towarzyszyła ekspansja zachodnich technologii. Zarówno projektanci, jak i wykonawcy w przyśpieszonym tempie przeszli niezbędną edukację zawodową. Równolegle wprowadzano zmiany w przepisach, w tym również w przepisach techniczno-budowlanych i Polskich Normach. Obecnie wykonywane w naszym kraju instalacje są takie same, jak w krajach zachodnich. Rynek jest bogato zaopatrzony, istnieje możliwość wyboru rozmaitych rozwiązań technicznych, technologicznych i materiałowych. Projektant może wybrać dowolne rozwiązanie.

Niestety, w ślad za zmianami zaistniałymi w tej dziedzinie nie poszła edukacja społeczna. Nie mamy wystarczającej wiedzy, aby nie popełniać błędów. Sytuacja inwestorów, a zwłaszcza zarządców budynków podejmujących decyzje w sprawach wymian lub remontów instalacji jest bardzo trudna: propozycji wiele, reklama agresywna, a konkretnej, rzeczowej i obiektywnej informacji techniczno-ekonomicznej nie ma. Co gorsza, wiedzy w tym zakresie nie można też zdobyć w szkołach i uczelniach.

W Polsce obowiązuje zasada, iż przepisy nie mogą obowiązywać wstecz. Instalacje w budynkach powinny odpowiadać co najmniej takim warunkom, jakie obowiązywały w czasie ich realizacji. To oznacza, iż - wykonując roboty remontowe - nie musimy stosować się do aktualnie obowiązujących przepisów, musimy natomiast zachować wymagania nie mniejsze niż zostały określone w przepisach obowiązujących w okresie, kiedy dana instalacja była wykonywana. (Zasada ta nie dotyczy sytuacji, w której zachowanie wcześniej obowiązujących warunków stwarzałoby zagrożenia dla bezpieczeństwa osób lub budynku.) Jeżeli natomiast dostosujemy remontowaną instalację do obecnych wymagań, nie naruszymy prawa; wręcz przeciwnie - będzie to świadczyło o jego większym poszanowaniu.

+ Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać instalacje, określone zostały w rozporządzeniu ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (jednolity tekst zamieszczony jest w Dzienniku Ustaw z 1999 r. nr 15) oraz w niektórych Polskich Normach. Przepisy zawarte w rozporządzeniu obowiązują przy budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji oraz zmianie sposobu użytkowania budynków i związanych z nimi urządzeń budowlanych.

+ Od roku 1994 obowiązuje podział Polskich Norm na dwie grupy, z których pierwsza to normy przewidziane do obowiązkowego stosowania, a druga to normy, których stosowanie nie jest obowiązujące. Normy zaliczone do grupy pierwszej wyszczególnione zostały w załączniku do rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji z 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz.U. nr 22).

+ Ogólne wymagania, dotyczące między innymi zasad projektowania i wykonywania obiektów budowlanych (w tym również instalacji), określa ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. nr 89, art. 5). Art. 10 prawa budowlanego określa wymagania odnoszące się do wyrobów budowlanych.

Zarządca budynku mieszkalnego, wykonanego według wcześniej obowiązujących przepisów, może - ale nie ma obowiązku - stosować się do nowych przepisów. W praktyce wybór rozwiązania technicznego zależy od właściciela budynku, co sprawia, że zastosowane rozwiązania mogą być niezgodne z przepisami.

W kodeksie cywilnym (art. 547) czytamy: sprzedawca ponosi koszty wydania, w szczególności koszty zmierzenia lub zważenia, opakowania, ubezpieczenia za czas przewozu i koszty przesłania rzeczy (Dz.U. nr 16 z 1964 r.).

Zasady wyposażania instalacji c.o., wody, gazu i energii elektrycznej w urządzenia do pomiaru i rozliczeń określają przepisy rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 15 z 1999 r.).

W tablicy zestawiono wymagania dotyczące rodzaju i miejsc zainstalowania urządzeń służących do opomiarowania, określonych według tego rozporządzenia.

Z zestawienia wynika, iż obowiązujący model opomiarowania w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym obejmuje:

- wodomierze wody zimnej i ciepłej,

- ciepłomierz główny do pomiaru ilości ciepła zużywanego do przygotowania ciepłej wody użytkowej,

- ciepłomierz główny do pomiaru ilości ciepła dostarczanego do instalacji odbiorczej w budynku,

- urządzenia do regulacji dopływu ciepła do poszczególnych pomieszczeń,

- urządzenia do indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub innych lokali (podzielniki kosztów centralnego ogrzewania albo indywidualne ciepłomierze),

- gazomierze,

- liczniki pomiaru zużycia energii elektrycznej.

Przepisy rozporządzenia nie przewidują stosowania wodomierza głównego w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Wodomierz główny na połączeniu, o którym mowa jest w § 115 ust. 1 oraz w § 116 rozporządzenia, wymagany jest w obiektach nie będących budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi; przez obiekt, o którym mowa, należy rozumieć budynek posiadający instalację wodociągową lub nieruchomość posiadającą wewnętrzną sieć wodociągową (np. dla celów związanych z produkcją rolną).

Niektóre przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji domagają się od inwestorów budynków wielorodzinnych stosowania wodomierzy głównych na każdym połączeniu instalacji w budynku lub wewnętrznej sieci wodociągowej z zewnętrzną siecią wodociągową, nie uznając jednocześnie wodomierzy instalowanych w instalacji wodociągowej w budynku za urządzenia służące do rozliczeń kosztów zużytej wody. Praktyka taka jest naganna, prowadzi bowiem do naruszania przez przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji prawa oraz interesów użytkowników tych lokali. Jest bowiem oczywiste, że:

+ użytkownik mieszkania w budynku wielorodzinnym ponosi większe koszty za zużycie każdego metra sześciennego wody, musi bowiem pokryć koszty zakupu, montażu i eksploatacji wodomierzy oraz wszystkie koszty związane z dostarczeniem wody od wodomierza głównego do lokalu, gdy tymczasem użytkownik mieszkania w domu jednorodzinnym nie ponosi tych kosztów,

+ nałożenie na administrację budynku obowiązku rozliczania kosztów zużycia wody przez użytkowników oraz inkasa należności jest oczywistym nadużyciem, ponieważ w przypadku budynków jednorodzinnych koszty tej usługi, zgodnie z przepisami art. 547 kodeksu cywilnego, ponosi dostawca wody,

+ prowadzi do podważania wiarygodności wodomierzy jako urządzeń pomiarowych oraz do skłócenia użytkowników lokali z administracją budynku, ponieważ obciążenie kosztami wody wynikającymi z naturalnej różnicy wskazań wodomierza głównego oraz wodomierzy w lokalach muszą zostać rozliczone na użytkowników lokali, gdy tymczasem w przypadku domów jednorodzinnych różnice te są wliczone w cenę jednostkową wody,

+ naraża na szwank wiarygodność dostawcy wody jako firmy, bo:

- jeśli nawet stawki opłat za wodę zostały skalkulowane na poziomie uwzględniającym uzasadnione koszty przedsiębiorstwa, to brak jest uzasadnienia, dlaczego użytkownicy lokali w budynkach wielorodzinnych muszą ponosić wyższe opłaty za wodę,

- brak jest podstaw do wymuszania na zarządcy budynku nieodpłatnego świadczenia usług na rzecz dostawcy wody,

- zakładając dobrą wolę przedsiębiorstwa, niezrozumiała jest odmowa przyjęcia do własnego zakresu obowiązków eksploatacji wodomierzy obsługujących lokale w budynkach wielorodzinnych,

- stanowi zaprzeczenie reguł gospodarki rynkowej, gdyż działania te zwrócone są przeciw interesom największej grupy klientów (firma taka w warunkach kapitalistycznych powinna ulec natychmiastowej likwidacji).

+ stawia dostawcę wody w pozycji podmiotu lekceważącego prawo, mogącego funkcjonować ponad prawem, ponieważ:

- traktuje obywateli w sposób różny, wymuszając od niektórych wyższe opłaty za mniejszy zakres usługi,

- skutki tych działań zwracają się przeciw założeniom polityki państwa i niweczą efekty tych założeń,

- dostawcy innych mediów (gaz, energia elektryczna) stosują się do przepisów kodeksu cywilnego, a dostawcy wody bezkarnie je ignorują.

Przepisy rozporządzenia nie przewidują stosowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych także gazomierzy głównych oraz głównych liczników energii elektrycznej.

Ustawa Prawo o miarach z 3 kwietnia 1993 r. (DzU nr 55 z 1993 r.) mówi, że przyrządami pomiarowymi są urządzenia techniczne przeznaczone do wykonywania pomiarów lub do odtwarzania wartości danej wielkości fizycznej.

Węzeł cieplny w każdym budynku mieszkalnym wielorodzinnym, wykonanym na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej po 1 kwietnia 1995 roku, powinien być wyposażony w urządzenia do pomiaru ilości ciepła lub paliwa zużywanego do przygotowania ciepłej wody użytkowej, w liczniki do pomiaru ilości ciepła dostarczonego do instalacji odbiorczej i urządzenia niezbędne do indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań i innych lokali (§ 121 oraz § 136 rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

W Dzienniku Urzędowym Miar i Probiernictwa nr 1 z 4 lutego 1999 r. zostało opublikowane zarządzenie nr 1 prezesa Głównego Urzędu Miar z 8 stycznia 1999 r. w sprawie wprowadzenia przepisów metrologicznych o ciepłomierzach do wody oraz zarządzenie nr 2 z tej samej daty w sprawie wprowadzenia instrukcji sprawdzania ciepłomierzy do wody.

Przepisy rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 4 października 1990 r. wprowadziły 1 stycznia 1992 r., obowiązek wyposażania instalacji wody zimnej i ciepłej w budynkach wielorodzinnych w indywidualne wodomierze. Poczynając od tej daty, inwestorzy i zarządcy rozpoczęli na szeroką skalę wyposażać mieszkania w wodomierze - zarówno w budynkach nowych, jak też w budynkach wybudowanych przed datą określoną w rozporządzeniu. Zwłaszcza że budżet państwa pokrywał połowę kosztów tych inwestycji. W ten sposób państwo wywiązywało się z deklarowanej od początku lat dziewięćdziesiątych polityki kształtowania w społeczeństwie zachowań oszczędnościowych. Państwo dotowało również: doposażanie instalacji centralnego ogrzewania w zawory termostatyczne, doposażanie węzłów cieplnych w ciepłomierze oraz niezbędną automatykę, a także docieplanie budynków.

Dotacje nie mogły być przeznaczane na wykonywanie analogicznych robót w budynkach nowych.

Opomiarowanie sprawiło, że zużycie wody zmniejszyło się o ponad 50 proc. Dzięki temu w wielu miastach nie tylko nie trzeba było rozbudowywać ujęć wody, sieci wodociągowych i kanalizacyjnych oraz oczyszczalni ścieków dla zaspokojenia potrzeb istniejących osiedli, a wręcz stało się możliwe podłączenie do istniejącej sieci nowych budynków. Niestety, są i takie przypadki, gdzie mieszkańcy musieli pokryć całość kosztów instalowania w lokalach wodomierzy. Jednocześnie władze miast dopuściły do wzrostu cen wody i usług kanalizacyjnych do takiej wysokości, że mieszkańcy - choć zużywają wody o połowę mniej - płacą więcej niż poprzednio. (Znany mi jest przypadek miasta, w którym w wyniku opomiarowania zużycie wody zmalało o około 60 proc., zaś jej cena wzrosła czterokrotnie).

System dotacji do kosztów ciepła został zlikwidowany 31 grudnia 1997 r. Od tej daty brak jest bodźców do stymulowania zachowań oszczędnościowych w społeczeństwie, a obecnie pojawiają się przypadki usuwania wodomierzy zamontowanych w lokalach wcześniej. Wprowadzanie taryf dwuczłonowych dla ciepła, w których opłata stała wynosi zwykle około 70 proc. sumy opłat w roku, zniechęca do inwestowania w racjonalizację użytkowania ciepła.