KOMPAKTY Z FUNDUSZU REMONTOWEGO

Czy zgodna z prawem jest uchwała właścicieli decydująca o wymianie we wszystkich lokalach kompaktów w.c. i pokrycie tego wydatku z funduszu remontowego? Czy tak samo będzie traktowana wymiana w nich okien?

Regulacje ustawowe

Artykuł 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciele ponoszą wydatki m.in. na utrzymanie swoich lokali oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Koszty tego zarządu obejmują - w myśl art. 14 pkt 1 uwl - m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Właściciele są zobowiązani do uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Ich wysokość określa uchwała właścicieli. Część środków pieniężnych wyodrębnionych na funduszu remontowym jest przeznaczona wyłącznie na finansowanie remontów nieruchomości wspólnej.

Co to znaczy remont?

Przepisy prawne nie podają definicji rodzajów wydatków, jakich wspólnoty mieszkaniowe mogą dokonywać z funduszu remontowego.

Pojęcie remontu zostało natomiast zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm. - upb), zgodnie z którym remontem nazywa się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Zgodnie z art. 3 pkt 7 upb, roboty budowlane to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Kwestia remontu poruszana jest również w rozporządzeniu z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836). Rozróżnia ono naprawę główną, jaką jest remont polegający na wymianie co najmniej jednego elementu budynku; naprawą bieżącą zaś okresowy remont elementów budynku, który ma na celu zapobieganie skutkom zużycia tych elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym.

W celu określenia rodzaju czynności wykonywanych w ramach napraw bieżących, głównych oraz modernizacji, które można sfinansować z funduszu remontowego, można przywołać rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy. Ponieważ jednak odnosi się ono wyłącznie do wydatków osób fizycznych, przyjmuje się, że rozporządzenie to nie dotyczy wydatków finansowanych z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej.

Co można uznać za remont?

Wobec braku wyraźnych przepisów nie ma przeszkód, aby potraktować większość prac związanych z utrzymaniem technicznym nieruchomości wspólnej jako zapobieganie skutkom zużycia elementów budynku i utrzymanie go we właściwym stanie technicznym.

Przepisy nie zabraniają wspólnocie pokrycia z funduszu remontowego kosztów remontu altany śmietnikowej, ogrodzenia bądź chodnika stanowiącego część wspólną nieruchomości.

Z powyższego rozporządzenia wynika także przykładowo, że z funduszu remontowego można pokryć również wszystkie wydatki remontowe poniesione na zakup materiałów, urządzeń, usług obejmujących: wykonanie przeglądów technicznych, ekspertyz, opinii technicznych i prawnych, transport materiałów i urządzeń oraz wykonawstwo robót - a także opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów, włączając wydatki związane z naprawami głównymi oraz bieżącymi.

Poza tym, zgodnie z załącznikiem nr 3 rozporządzenia, do kontrowersyjnych prac, jakie mogą zostać sfinansowane z funduszu, można zaliczyć:

• remont lub modernizację elementów konstrukcyjnych budynku lub ich części, dotyczący np.: konstrukcji stropów, ścian nośnych i zewnętrznych, kanałów spalinowych i wentylacyjnych, pozostałych elementów konstrukcyjnych budynku, jak np. słupów, podciągów, schodów, zadaszeń, balkonów, loggii),

• wbudowanie nowych, wymianę lub remont okien oraz drzwi zewnętrznych,

• przebudowę układu funkcjonalnego budynku, obejmującą np.: sanitariaty i kuchnie, dźwigi osobowe, wjazdy, podjazdy, zabezpieczenia,

• wymianę lub wykonanie nowych instalacji budynku, obejmujące rozprowadzanie instalacji w budynku oraz montaż trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących instalacji sanitarnych, elektrycznych, odgromowych i uziemienia, klimatyzacyjnych i wentylacyjnych, przyzywowych (domofony!) i alarmowych, przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych,

• remont części wspólnej budynku (ciągów komunikacyjnych, piwnic, strychów, zsypów, magazynów, pralni, suszarni).

Sprzeciw właścicieli

Należy jeszcze raz podkreślić, że decyzja, na co mają być przeznaczone środki z funduszu remontowego należy do wszystkich właścicieli i musi być podjęta uchwałą. Jeżeli któryś z członków wspólnoty nie zgodzi się z decyzją większości i stwierdzi, że narusza ona jego interesy, może zaskarżyć ją do sądu. Jednak może to zrobić jedynie w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia dowiedzenia się o jej podjęciu w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Dorota Bąbiak-Kowalska 6/2004