JAKI ZARZĄD: WEDŁUG ART. 18 CZY 20?

Ustawa o własności lokali stanowi:

Jak widać, właściciele lokali mogą swobodnie, choć w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Oznacza to, że mogą oni w dowolny sposób określić organa zarządzające wspólnoty, ich nazewnictwo, strukturę czy kompetencje. Mogą oni także dowolnie ustalać sposób tworzenia funduszy na pokrycie kosztów zarządu (czytaj: zarządzania) nieruchomością wspólną, a także sposób rozliczeń.

Struktura organów wspólnoty mieszkaniowej i jej kompetencje są zwykle określane w statucie wspólnoty mieszkaniowej. Niektóre osoby, pod wpływem amerykańskiego Instytutu Zarządzania Nieruchomościami (IREM - Institute of Real Estate Management) nadają takiemu dokumentowi nazwę "deklaracja". Czy w strukturze władz wspólnoty w ogóle występuje organ zwany zarządem, jaka jest jego funkcja, zakres działania i pozycja w strukturze władz wspólnoty, zależy wyłącznie od tego, jak te sprawy uregulowane zostaną w statucie.

Zgodnie z ust. 3 artykułu 18, jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, czyli w rozdziale czwartym ustawy, który zawiera m.in. art. 20, w którym mówi się o wyborze zarządu (w dużej wspólnocie). A zatem zarząd wspólnoty - organ wybrany przez właścicieli lokali - powinien funkcjonować w sposób określony w ustawie wówczas, jeżeli właściciele lokali nie skorzystali z uprawnień innego niż w ustawie uregulowania jego kompetencji.

W praktyce, we wszystkich, lub niemal wszystkich wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w budynkach wybudowanych przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, a nawet później, lecz przed rokiem 1998, obowiązują zasady określone w ustawie, tzn. wybiera się zarząd. W ostatnich latach część developerów, w trakcie ustanawiania odrębnej własności lokali i w umowach - aktach notarialnych przenoszących własność lokali na nabywców, zawiera klauzule powierzające zarząd nieruchomością wspólną wybranej osobie fizycznej lub prawnej (według art. 18). W tych przypadkach zarząd wybieralny po prostu nie istnieje.

Jeżeli zarząd (czyt. zarządzanie) nieruchomością wspólną został powierzony osobie fizycznej lub prawnej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ta właśnie umowa stanowi podstawę pełnienia funkcji związanych z zarządzaniem nieruchomością. W przypadku wyboru zarządu wspólnoty, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie, zarząd pełni swoje funkcje na podstawie uchwały właścicieli. W żadnym z tych przypadków nie jest niezbędne zawieranie z zarządem umowy cywilnej.

Niemniej jednak, w praktyce, w przypadkach gdy zarząd pobiera wynagrodzenie za swoją pracę, wspólnota zawiera z zarządem umowę, która - z jednej strony - określa zakres obowiązków zarządu (a także jego kompetencje), z drugiej zaś - jego wynagrodzenie. Tam gdzie zarząd pełni swoje funkcje społecznie (choć w takim przypadku może i powinien otrzymywać zwrot poniesionych kosztów), zawieranie umowy między wspólnotą mieszkaniową a zarządem nie wydaje się właściwe. Umowa taka byłaby jedynie jednostronnym zobowiązaniem zarządu, a nie dokumentem regulującym wzajemne prawa i obowiązki. Niemniej jednak, nawet i w takich przypadkach umowy między wspólnotą a zarządami bywają zawierane.