JAK ZATRUDNIAĆ ZARZĄDCĘ

Prezes wspólnoty mieszkaniowej z Leszna, w której ma swój udział, wykonuje obowiązki zarządcy na podstawie umowy-zlecenia. Ma jednak wątpliwości, czy - aby wykonywać usługę zarządzania - nie powinien założyć własnej firmy.

Żeby zarządzać nieruchomością, trzeba koniecznie przestudiować kilka ustaw.

Najważniejszą z nich jest ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, która została znowelizowana 16 marca 2000.

Ustawa ta nakłada na zarządcę obowiązki związane z:

- prowadzeniem dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów, w sposób określony przez wspólnotę,

- sporządzeniem protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu), gdy brak jest dokumentacji, należy ją opracować, i oczywiście prowadzić na bieżąco, kierując się zapisami prawa budowlanego i wydanych na jego podstawie rozporządzeń,

- prowadzeniem i aktualizowaniem spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów.

To tylko zasygnalizowanie części tematów, bez znajomości których trudno jest w sposób prawidłowy zarządzać nieruchomością wspólną.

Wysokość i forma określenia wynagrodzenia dla zarządcy lub zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, czyli musi być podjęta w formie uchwały właścicieli. Ponieważ wybrany zarząd reprezentuje właścicieli lokali i działa tak, jakby oni sami administrowali swoją nieruchomością, nie muszą posiadać licencji. Jest ona jednak niezbędna dla zarządcy, który będzie zarządzał jeszcze innymi nieruchomościami i prowadził działalność gospodarczą. Wymóg posiadania licencji dotyczy bowiem tylko osób fizycznych, którzy są profesjonalnymi zarządcami. Zdobyć licencję trzeba do 2002 r., jeżeli zarządza się nieruchomościami prywatnymi. Natomiast przy sprawowaniu zarządu budynkami komunalnymi lub Skarbu Państwa obowiązek posiadania licencji obowiązuje już od 1 stycznia 2001 roku.

Oczywiście, przyjęta przez wspólnotę naszego czytelnika forma zatrudnienia w postaci umowy - zlecenia jest prawidłowa. Należy jedynie pamiętać o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zobowiązaniach względem ZUS.

Należy pamiętać, że umowa-zlecenie rodzi obowiązek podatkowy, konieczność składania deklaracji i oczywiście prawidłowego księgowania i odprowadzania należnego podatku dochodowego od osób fizycznych. To samo zresztą dotyczy należności ZUS-owskich.

Wspólnoty mieszkaniowe zatrudniają raczej profesjonalnych zarządców nieruchomości, względnie powierzają te obowiązki spółdzielni mieszkaniowej, która w ich imieniu zarządza nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa, tak samo zresztą jak zarządca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie administrowania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonymi na zlecenie, są - zgodnie z zapisem art. 7 ust. 1 pkt 1 - zwolnione z podatku od towarów i usług VAT, pod warunkiem zadeklarowania takiej działalności w deklaracji VAT R w pozycji 35.

Krzysztof Hubert Dziewior