JAK UCHYLIĆ UCHWAŁY

Powództwo o uchylenie uchwały jest kierowane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, którą w postępowaniu sądowym reprezentuje zarząd (w dużych wspólnotach mieszkaniowych). Podstawy zaskarżenia uchwały są szczegółowo wymienione w art. 25 ustawy o własności lokali. Podstawą zaskarżenia może być niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, ponadto naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Niezgodność z przepisami prawa dotyczy zarówno przepisów prawa materialnego, jak i procesów proceduralnych, zawartych w ustawie o własności lokali. Bardzo często występującym powodem zaskarżania uchwał jest niewłaściwość w zawiadomieniu każdego właściciela lokalu o terminie zebrania właścicieli. Chodzi o przypadki braku zawiadomienia, bądź niewłaściwej formy zawiadomienia, nie stwarzającej gwarancji, iż każdy właściciel lokalu miał możliwość powzięcia informacji o jego terminie i porządku. W jednej ze spraw toczących się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy sąd uznał, że wywieszenie obwieszczenia o zebraniu na drzwiach klatki schodowej nie może być uznane za dostateczną formę zawiadomienia, istniała bowiem możliwość zerwania tego obwieszczenia. Należy pamiętać, że podstawą zaskarżenia mogą być tylko takie uchybienia proceduralne, które miały wpływ na treść uchwały. Z reguły przyjmuje się jednak, że brak prawidłowego zawiadomienia właściciela i wiążąca się z tym jego nieobecność jest uchybieniem mogącym mieć wpływ na treść uchwały. Właściciel w ramach służącego mu prawa zabierania głosu na zebraniu może kształtować stanowisko innych właścicieli, a zatem wpływać na treść uchwały.

Niezgodność uchwały z przepisami prawa dotyczy przepisów bezwzględnie obowiązujących, tj. takich, których treści właściciele nie mogą zmieniać w drodze umowy. Wśród przepisów tych wymienić należy art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, określający udział właścicieli lokali w przychodach z nieruchomości wspólnej i w wydatkach związanych z jej utrzymaniem, a ponadto art. 14 ustawy dotyczący zakresu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Powództwa kwestionujące uchwały z uwagi na ich niezgodność z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną dotyczą z reguły celowości podejmowania pewnych przedsięwzięć, wynikających np. z uchwalonego planu gospodarczego bądź zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. adaptacja strychu).

O naruszeniu interesu właściciela lokalu w inny sposób można mówić w różnych sytuacjach. Jako przykład można przytoczyć uchwałę zebrania wspólnoty, w której głosem większościowego właściciela podjęto decyzję o wykonaniu kosztownego remontu, z jednoczesnym ustaleniem bardzo wysokiej zaliczki na fundusz remontowy, przekraczającej możliwości finansowe większej części właścicieli lokali wyodrębnionych.

Wpis od powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali ma obecnie charakter wpisu stałego i wynosi 80 zł. Przy wnoszeniu powództwa powód jest zobowiązany do wskazania wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu ma decydujące znaczenie dla ustalenia właściwości rzeczowej sądu rejonowego bądź sądu okręgowego. Sąd okręgowy jest właściwy tylko dla tych powództw o uchylenie uchwały właścicieli lokali, w których wartość przedmiotu sporu przekracza 15 tys. zł.

Uwagi powyższe chciałabym uzupełnić przykładowym wzorem pozwu, opartym na uchybieniu proceduralnym - braku zawiadomienia właściciela o terminie zebrania.

Warszawa, 30 maja 2000 roku

Do Sądu Okręgowego

Dla m. st. Warszawy

Powód: Jan Nowak

zam. Warszawa, ul. Wieńcowa 2 m. 13

w sprawie przeciwko

Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości

w Warszawie

przy ul. Wieńcowej 2

reprezentowanej przez Zarząd Wspólnoty:

1. Prezesa zarządu - imię, nazwisko i adres

2. W przypadku zarządu wieloosobowego należy wskazać drugą osobę uprawnioną do reprezentacji, podając jej imię, nazwisko i miejsce zamieszkania.

1. Zaświadczenie o stanie prawnym z księgi wieczystej (ewentualnie odpis aktu notarialnego). W nieruchomości jest 18 lokali, a zatem podlegamy przepisom ustawy o własności lokali dotyczącej dużych wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali dokonali wyboru zarządu wspólnoty (jednoosobowego lub wieloosobowego), przy czym zarząd jest reprezentowany przez ... (dwie osoby z zarządu uprawnione do reprezentacji w przypadku zarządu wieloosobowego).

   Z uzyskanych przeze mnie informacji wynika, że 10 maja 2000 roku odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej poświęcone ważnym problemom, m. in. sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia strychu, poprzez jego adaptację na lokal mieszkalny. W tej sprawie podjęto uchwałę nr 5, zezwalającą na zmianę przeznaczenia strychu i jego adaptację na cele mieszkalne przez osobę AB, a po adaptacji na sprzedaż strychu za stosunkowo niską cenę.

   Dowód:

2. Odpis uchwały nr 5.

Przedmiotowa uchwała uzyskała minimalną większość, liczoną w stosunku do wielkości udziałów. O terminie zebrania nie zostałem w ogóle zawiadomiony, a jako przeciwnik sprzedaży strychu, optujący za inną koncepcją jego zagospodarowania, wystąpiłbym na zebraniu przeciwko podejmowaniu uchwały tej treści. Stanowisko moje miałoby niewątpliwie wpływ na postawę innych właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe wnoszę, aby Sąd Okręgowy

1. uchylił uchwałę nr 5 zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 10 maja 2000 roku,

2. zasądził od strony pozwanej na moją rzecz poniesione koszty procesu,

3. zobowiązał zarząd wspólnoty mieszkaniowej do przedstawienia sądowi protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 10 maja 2000 roku wraz z listą obecności, a ponadto dowodu doręczenia zawiadomień członkom wspólnoty w tym mnie,

4. zabezpieczył niniejsze powództwo poprzez wstrzymanie wykonania uchwał do czasu zakończenia sprawy.

Załączam:

1. odpis uchwały nr 5,

2. odpis aktu notarialnego (bądź zaświadczenie o stanie prawnym).

Pozew powinien być złożony w dwóch egzemplarzach w sądzie miejscowo właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wzór pozwu może być wykorzystywany również dla innych podstaw zaskarżenia uchwały, ze stosowną zmiana uzasadnienia.