OCHRONA LOKATORÓW

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Zmiana dotyczy artykułu 36 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 z późn. zm.) upoważniającego sądy powszechne do przyznawania najemcom eksmitowanym z lokali mieszkalnych uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego.

Przy orzekaniu eksmisji sądy powinny brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę oraz jego szczególną sytuację materialną.

Ponieważ stosowanie powyższego przepisu w praktyce wykazało, że sądy orzekają w tych sprawach w sposób bardzo formalny i rzadko kiedy przyznają najemcy prawo do lokalu socjalnego - wyniknęła potrzeba zmiany tego przepisu, poprzez nałożenie na sądy obowiązku rozstrzygnięcia, czy osobie zobowiązanej do opróżnienia zajmowanego lokalu przysługuje, czy też nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego.

W szczególności sądy powinny przyznawać prawo do lokalu socjalnego kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz tym, którzy sprawują nad nimi opiekę i wspólnie zamieszkują, a także osobom spełniającym przesłanki określone w uchwale rady gminy - w każdej sytuacji, gdy osoby eksmitowane nie mają możliwości zamieszkania w innym lokalu.

W celu niedopuszczenia do eksmisji osób uprawnionych do lokalu socjalnego przed jego otrzymaniem od gminy, proponuje się zobowiązać sąd do nakazania wstrzymania eksmisji do czasu zawarcia przez gminę umowy najmu lokalu socjalnego.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych Rada Ministrów skieruje do Sejmu do rozpatrzenia w trybie pilnym.

Według obowiązujących przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, najem lokalu mieszkalnego może ustać w wyniku:

• wypowiedzenia przez wynajmującego,

• rozwiązania przez sąd,

• wygaśnięcia najmu zawartego na czas oznaczony.

Wypowiedzieć najem można tylko wówczas, gdy:

• najemca naruszy przepisy prawa, warunki umowy lub zasady współżycia społecznego (art. 32 ust. 1),

• najemca lub jego małżonek uzyska możliwość korzystania z innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (art. 32 ust. 2),

• właściciel, jego pełnoletnie dzieci lub rodzice znajdą się w potrzebie uzyskania mieszkania we własnym budynku (art. 56 ust. 4-7).

Z danych statystycznych GUS oraz przeprowadzonego przez UMiRM monitoringu na temat eksmisji z lokali mieszkalnych wynika, że najczęściej wyroki eksmisyjne są wydawane z powodu znacznych zaległości w czynszach i opłatach za lokale. Przyczyną powstania tych zaległości bywa często, choć nie zawsze, trudna sytuacja materialna lokatorów.

Zgodnie z art. 36 ustawy, sąd - rozpatrując powództwo o eksmisję - dokonuje oceny dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez najemcę, a także jego sytuacji materialnej oraz rodzinnej i w zależności od wyników tej oceny może przyznać dłużnikowi prawo do lokalu socjalnego lub odmówić mu takiego prawa. W razie takiej odmowy najemcy przysługuje apelacja. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie.

W praktyce okazało się, że sądy nie wykazują inicjatywy dla ustalenia, czy zachodzi potrzeba dostarczenia najemcy lokalu socjalnego. Obowiązkiem udowodnienia tej okoliczności obciążają niemal wyłącznie najemcę. W rezultacie sądy rzadko przyznają najemcom prawo do lokalu socjalnego, nawet w sytuacjach, gdy zasadność takiego rozstrzygnięcia jest oczywista.

W październiku 1999 r. rząd przedłożył Sejmowi projekt ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zawarto w nim propozycję wzmocnienia ochrony przed eksmisją gospodarstw domowych, w skład których wchodzą osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione. Ustawa ta jest nadal w Sejmie. Aby szybciej rozwiązać nabrzmiały problem, przyjęto omawianą nowelizację do obowiązującej obecnie ustawy.

Sąd nie musi, oczywiście, przyznawać prawa do lokalu socjalnego osobie, która ma możliwość korzystania z innego mieszkania. Natomiast najemcy eksmitowanemu z lokalu, w którym zamierza zamieszkać właściciel tego lokalu, pełnoletnie dzieci lub rodzice tego właściciela (art. 56 ust. 4-7), przysługuje lokal zamienny.

Rozpatrując powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu, sąd ocenia, czy zachodzą ważne przyczyny uzasadniające uwzględnienie powództwa i w jakiej sytuacji znajdzie się najemca w wyniku orzeczenia jego eksmisji. Najczęściej rozwiązanie najmu z powództwa wynajmującego następuje w związku z remontem lub rozbiórką budynku. W takich wypadkach najemcy, który opłaca czynsz regulowany, przysługuje prawo do lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki do tego lokalu. Obowiązek jego dostarczenia ciąży na wynajmującym (art. 35) lub na gminie (art. 56 ust. 9). W przyjętym przez rząd projekcie ustawy proponuje się, by prawo do lokalu zamiennego mieli nie tylko najemcy opłacający czynsz regulowany, lecz wszyscy lokatorzy, którzy podlegają eksmisji w związku z remontem lub rozbiórką budynku.

Na uzyskanie lokalu zamiennego lub socjalnego nie może liczyć jedynie ten, z kim sąd rozwiązał najem na podstawie art. 33 ust. 2 lub 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a zatem z przyczyn ewidentnie zawinionych przez najemcę.

W przypadku mieszkań zakładowych, gdy najem został zawarty na czas trwania stosunku pracy, ustawa zapewnia prawo do lokalu zamiennego nabyte pod rządami prawa lokalowego. Dotyczy to także członków rodzin najemcy zmarłego w czasie trwania stosunku pracy lub przed otrzymaniem przez niego lokalu zamiennego. Prawo do lokalu zamiennego nie przysługuje tylko osobom, z którymi stosunek pracy został rozwiązany z przyczyn przez nie zawinionych.

Sądy, działając na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, orzekają również eksmisję osób, które nie miały tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego. Można tu wymienić w szczególności: osoby, które zajęły lokal samowolnie albo pozostały w nim bezprawnie po śmierci bądź wyprowadzeniu się najemcy, mieszkały na prawach członka rodziny lokatora albo podnajemcy, bądź utraciły prawa własności w wyniku licytacji nieruchomości.

Podnoszony często zarzut, w tym także przez rzecznika praw obywatelskich, że art. 37 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (zabraniający wykonywania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli zobowiązanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie) jest niegodny z konstytucją, należy uznać za bezzasadny.

Organy samorządu terytorialnego zostały zobowiązane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach. Temu celowi służy wynajem lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy, w tym także czasowy najem lokali socjalnych dla osób znajdujących się w niedostatku.

Negatywnie należy ocenić próbę nałożenia na organy rządowe lub samorządowe obowiązku zapewnienia na koszt podatników lokali mieszkalnych osobom, które z własnej winy utraciły prawo do poprzednio zajmowanego mieszkania. Otworzyłoby to również drogę do mieszkania osobom, które w tym celu podjęły nielegalne działania, np. zajęły lokal samowolnie, zawarły fikcyjną umowę podnajmu itp.

W stosunku do właścicieli nieruchomości zasada powyższa doprowadziłaby do naruszenia prawa własności gwarantowanej art. 64 konstytucji, a także do przyspieszenia procesu dekapitalizacji substancji mieszkaniowej. Właściciele budynków mieszkalnych byliby bowiem w wielu wypadkach pozbawieni szans na odzyskanie bezprawnie blokowanego mieszkania i narażeni na niepowetowane straty. Egzekucja należności pieniężnych z tytułu wynagrodzenia powstałych szkód, a także zaległych należności za mieszkania okazuje się bowiem w praktyce bezskuteczna.

Dalszy wzrost tych zaległości przyczyniłby się niewątpliwie do pogorszenia, i tak bardzo złego, stanu technicznego większości zasobów mieszkaniowych na wynajem, aż do konieczności wyburzania coraz większej liczby takich domów.