DOCHODZENIE NALEŻNOŚCI W TRYBIE UPOMINAWCZYM

Zgodnie z art. 13 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (dalej: ust. o wł. lok.), jednym z głównych obowiązków właściciela lokalu jest m.in. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz obowiązek uczestniczenia w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. O tym, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca mówi w art. 14 ust. o wł. lok w sposób przykładowy. Art. 15 ust. 2 ust. o wł. lok. mówi, że"). należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Od lipca br. weszła w życie ustawa z 24 maja 2000 r. o zmianie ustawy kodeks postępowania cywilnego, ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji (DzU nr 48 z 2000). Wprowadziła ona zmiany w zakresie przepisów regulujących postępowanie upominawcze (art. 497¹ - art. 505 kpc). Nowela wpływa na praktyczne aspekty dochodzenia kosztów zarządu nieruchomością.

Do lipca br. postępowanie upominawcze należało do zakresu działania sądów rejonowych. Nowela wprowadza w tym zakresie daleko idące zmiany. I tak, zgodnie z brzmieniem art. 497¹ kpc, postępowanie upominawcze należy obecnie do właściwości sądów rejonowych i okręgowych, zaś zgodnie z nowym brzmieniem art. 498 kpc, w postępowaniu upominawczym można dochodzić roszczeń pieniężnych, bez względu na ich wysokość (do tej pory można było dochodzić jedynie zapłaty sumy pieniężnej do wysokości pięciu tysięcy złotych). Wydaje się więc, iż w zakresie właściwości rzeczowej sądu w postępowaniu upominawczym można wyróżnić trzy sytuacje:

- jeżeli wartość przedmiotu sprawy (dochodzonych należności z tytułu kosztów zarządu) nie przekracza 5000 zł, właściwy będzie sąd rejonowy, wydział cywilno-karny (zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z 7 grudnia 1999 r. w sprawie określenia sądów rejonowych, w których utworzone zostają wydziały cywilno-karne w siedzibach tych sądów oraz zamiejscowe wydziały cywilno-karne do rozpoznawania niektórych kategorii spraw karnych skarbowych, karnych i cywilnych (DzU nr 99),

- jeżeli wartość przedmiotu sporu mieści się w granicach od 5000 zł do 30 000 zł, właściwy będzie sąd rejonowy, wydział cywilny,

- jeżeli wartość przedmiotu sporu przekracza 30 000 zł, właściwy będzie sąd okręgowy, wydział cywilny. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 17 pkt. 4 kpc, do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o prawa majątkowe, których wartość przedmiotu sporu przewyższa 30 000 zł

Kolejną zmianą w postępowaniu upominawczym jest nadanie nowego brzmienia art. 498 kpc. I tak, poza wskazanym powyżej zniesieniem ograniczenia w postaci wartości dochodzonego roszczenia, §1 stanowi, iż sąd wydaje nakaz zapłaty, jeżeli powód dochodzi roszczenia pieniężnego. Warto więc przypomnieć, iż do 1.07.2000 r. sąd jedynie mógł wydać nakaz zapłaty. Zmiana niezwykle istotna, gdyż sądy zamiast wydawać nakazy zapłaty często przekazywały sprawę do trybu zwykłego, ze względów czysto oportunistycznych. Obecnie ustawodawca to wykluczył i to nie tylko poprzez kategoryczne określenie "sąd wydaje", ale również poprzez nadanie nowego brzmienia § 2 art. 498 kpc, zgodnie z którym, w razie braku podstaw do wydania nakazu zapłaty, przewodniczący wyznaczy rozprawę. Taka regulacja zapobiega wydłużaniu się czasu rozpoczęcia rozpoznawania sprawy (niejednokrotnie o kilka miesięcy) jedynie na skutek wydania zarządzenia o przekazaniu sprawy do trybu zwykłego. Skoro obecnie nakaz zapłaty może wydać zarówno sąd rejonowy, jak i sąd okręgowy, nie będzie potrzeby przekazywania sprawy pomiędzy tymi sądami, dzięki czemu czas jej sprawy ulegnie znacznemu skróceniu.

Głębokiej zmiany dokonała omawiana nowela także w zakresie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Dotychczasowa regulacja w tym zakresie, zgodnie z którą sprzeciw nie wymagał uzasadnienia i mógł być wniesiony także do protokołu, a także to, iż nakaz zapłaty tracił moc w całości w razie skutecznego wniesienia sprzeciwu, i to nawet wtedy, gdy sprzeciw był zgłoszony tylko co do części roszczenia lub przez jednego ze współpozwanych o to samo roszczenie, stwarzała dla pozwanego zbytnie uproszczenie w zakresie formy wnoszonego sprzeciwu. Powodowała też niepewność co do utrzymania się nakazu zapłaty (dlaczego bowiem nakaz zapłaty tracił moc nawet w części, w której nie zaskarżano go sprzeciwem?). Wychodząc niejako naprzeciw oczekiwaniom, nowela kpc formalizuje sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Art. 503 kpc w nowym brzmieniu stanowi, iż w piśmie zawierającym sprzeciw pozwany powinien wskazać, czy zaskarża nakaz zapłaty w całości czy w części, przedstawić zarzuty, które - pod rygorem ich utraty - należy zgłosić przed wdaniem się w spór, a także pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Regulacja taka w pełni zgodna jest z postulowaną zasadą szybkości procesu, gdyż dzięki wprowadzonej zmianie przewodniczący, wyznaczając rozprawę, jednocześnie z wezwaniem na nią powoda zarządza doręczenie mu sprzeciwu. Tym samym powód jeszcze przed rozprawą ma możność poznać wszelkie zarzuty pozwanego i może się do nich w sposób merytoryczny odnieść. Pozwoli to - w moim przekonaniu - w wielu przypadkach na rozstrzygnięcie sprawy na pierwszym posiedzeniu (art. 6 kpc). Ponadto, zgodnie z art. 505 § 2 kpc, nakaz zapłaty traci moc jedynie w części zaskarżonej sprzeciwem. Sprzeciw tylko jednego ze współpozwanych o to samo roszczenie oraz sprzeciw co do jednego (lub niektórych) z roszczeń powoduje utratę mocy nakazu jedynie co do nich.

W świetle powyższych uwag, nowelę kpc dotyczącą postępowania upominawczego należy ocenić pozytywnie. Wydaje się, iż dostosowane do obecnej rzeczywistości regulacje kpc pozwolą sprawniej dochodzić także należności na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Na koniec warto jeszcze rozważyć kwestię legitymacji procesowej czynnej do dochodzenia należności przysługujących wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ust. o wł. lok. sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd i to on reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do tych czynności należy zaliczyć także dochodzenie zaległych zaliczek na podstawie art. 15 ust. 2 ust. o wł. lok.. Jednakże, co niezmiernie ważne, zarząd może zaliczek tych dochodzić jedynie na rzecz wspólnoty. W praktyce oznacza to, iż w pozwie o zapłatę jako powoda oznaczyć należy wspólnotę mieszkaniową, co najwyżej reprezentowaną przez zarząd wspólnoty. Wniosek taki wypływa z analizy uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20.07.1999 r. (III CZP 19/99, OSNIC z 2000 r. nr 2, poz. 23), w której stwierdza się, iż zarządca nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali nie jest legitymowany w ramach powierzonego mu administrowania tą nieruchomością do dochodzenia na swoją rzecz należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością. Mimo iż uchwała dotyczy zarządcy nieruchomości wspólnej, któremu zarząd powierzył administrowanie nieruchomością, zawarte w niej stanowisko w pełni odnosi się także do legitymacji czynnej zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu uchwały SN wskazuje jednak, iż takie określenie legitymacji procesowej czynnej będzie właściwe w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości wspólnej dochodzi zaległych zaliczek, których nie uregulował za pozwanego. Gdyby bowiem zarządca nieruchomości uregulował zaliczkę na koszty zarządu za współwłaściciela nieruchomości, przysługiwałoby mu w stosunku do tego współwłaściciela samodzielne roszczenie z tytułu zaległych zaliczek, a tym samym to zarządca byłby legitymowany do dochodzenia na swoją rzecz należności z tego tytułu. W takiej sytuacji to zarządca nieruchomości wspólnej byłby powodem w sprawie.

Warto podkreślić, iż w świetle omawianej noweli przestaje być konieczne pozostawianie w ustawie o własności lokali § 2 art. 15. Do 31.06.2000 r. tryb dochodzenia zaległości przewidziany tym artykułem stanowił bowiem lex specialis w stosunku do regulacji zawartej w kpc, poprzez możliwość wykorzystania drogi postępowania upominawczego, bez względu na wysokość dochodzonej kwoty. Po 1.07.2000 r. możliwość dochodzenia zaległości w trybie postępowania upominawczego, zgodnie z kpc, nie jest już jednak uzależniona od wartości przedmiotu sporu, a tym samym wydaje się, iż ratio specjalnej regulacji dla dochodzenia kosztów zarządu przestało istnieć.

(Bartosz Frączyk Autor jest specjalistą do spraw prawnych w ADM nr 1 "Krowodrza" w Krakowie.)