CZYNSZ I INNE OPŁATY ZA WYNAJEM LOKALI

Jak ustalać czynsz za wynajmowane pomieszczenia wspólne, czy obciążać najemcę opłatami za usługi - takie pytania zadają wspólnoty mieszkaniowe, które mają szczęście dysponowania lokalami do wynajęcia. O poradę w tych sprawach poprosiliśmy Włodzimierza Witakowskiego, doświadczonego zarządcę w warszawskich wspólnotach - red.

Czynsz jest opłatą za prawo użytkowania lokalu. Może on podlegać regulacjom na podstawie ustawy (czynsz regulowany) lub też być swobodnie kształtowany przez strony, tj. wynajmującego i najemcę (czynsz wolny).

Zwykle czynsz nie jest jedyną opłatą, którą pokrywa najemca. Opłaca on również koszty usług świadczonych na jego rzecz w lokalu (i nie tylko) lub ich część. Do usług tych zaliczane być mogą: dostawa wody, energii elektrycznej, gazu, ciepła dla celów ogrzania lokalu i podgrzania wody, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych i płynnych, usługi telekomunikacyjne (głównie telefoniczne), korzystanie z windy, korzystanie z telewizji kablowej, satelitarnej lub ze zbiorczej anteny radiowo telewizyjnej, korzystanie z domofonu, ochrona budynku i in.

W zależności od umowy między stronami (co często wynika z lokalnej tradycji) opłaty za większą lub mniejszą część wymienionych usług wliczane są do czynszu. Na przykład w Stanach Zjednoczonych do czynszu wliczane są ryczałtowe opłaty za niemal wszystkie świadczenia (z wyjątkiem opłat za usługi telekomunikacyjne) również w budynkach komunalnych. W Niemczech do czynszu wliczana jest opłata za windę i domofon, a także może (lecz nie musi) być wliczone ogrzewanie lokalu (rozróżnia się Warm-miete - czynsz z ogrzewaniem i Kalt-miete - czynsz bez ogrzewania).

W Polsce, przepisy ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych przewidują, że:

Art. 20. 1. Z tytułu najmu najemca jest obowiązany opłacać czynsz.

...4. Wysokość czynszu strony określają w umowie.

Art. 21. 1. Czynsz obejmuje: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za utrzymanie czystości, energię cieplną i elektryczną, z zastrzeżeniem art. 20 ust. 4.

2. Najemca oprócz czynszu jest obowiązany do uiszczania opłat za świadczenia związane z eksploatacją mieszkania, w tym opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę, za odbiór nieczystości stałych i płynnych, windę, antenę zbiorczą oraz domofon.

A zatem, choć art. 21 określa, jakie składniki kosztów pokrywane są przez najemcę w ramach czynszu, jakie zaś w postaci dodatkowych opłat za świadczenia, to - zgodnie z końcowym fragmentem ustępu 1 - strony mają swobodę w kształtowaniu umów najmu, również w zakresie kosztów pokrywanych czynszem.

Zgodnie z tą zasadą, wyodrębnionym elementem czynszu mógłby być fundusz remontowy, stały lub zmienny. Trzeba jednak przyznać, że taka konstrukcja opłat zawarta w umowie byłaby sztuczna. Dlatego też nie jest ona nigdzie stosowana. Właściciel wynajmowanego lokalu tworzy fundusz remontowy (służący pokryciu części kosztów utrzymania technicznego budynku) ze środków, które otrzymuje w postaci czynszu.

Opłaty za świadczenia, zgodnie ze swoją funkcją, mają pokryć dodatkowe koszty związane z użytkowaniem lokalu. Część tych kosztów opłacana jest bezpośrednio usługodawcom. Dotyczy to przede wszystkim opłat za zużywaną w lokalu energię elektryczną oraz gaz. Najemca zawiera zwykle umowy z ich dostawcami i rozlicza się z nimi według wskazań licznika.

Przy wynajmie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej instalacje w tych pomieszczeniach zasilane są często z "obwodów administracyjnych" budynku. W takich przypadkach z dostawcą energii elektrycznej (gazu) rozlicza się wspólnota mieszkaniowa, najemca zaś ze wspólnotą. W takich przypadkach celowe jest zainstalowanie wewnętrznego licznika energii elektrycznej (gazu), tzw. podlicznika, służącego do wyodrębnienia części energii zużywanej przez najemcę. Jeżeli taka możliwość nie istnieje, konieczne jest określenie energii zużywanej w lokalu innymi metodami. Może to być stała wartość (ryczałt) lub określony udział w globalnym zużyciu albo też ilość określona innymi metodami.

W przypadku innych świadczeń - takich jak dostawa wody (zimnej i ciepłej), odprowadzenie ścieków, dostawa ciepła czy wywóz śmieci - najemca lokalu w części wspólnej budynku rozlicza się zawsze z właściwym przedsiębiorstwem komunalnym za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, płacąc wspólnocie za swój udział w całkowitym zużyciu czynnika czy w wartości usługi. Udział ten najlepiej określić na podstawie pomiaru, instalując w lokalu wodomierze wody zimnej i ciepłej, a także (jeżeli jest to uzasadnione) ciepłomierz. Jeżeli takie urządzenia pomiarowe w lokalu nie są zainstalowane, konieczne jest obliczanie zużytej wody i ciepła według innych kryteriów.

Kryterium służącym rozliczeniom ciepła zużywanego do ogrzewania pomieszczeń jest powierzchnia ogrzewana w lokalu. Ogrzewana powierzchnia, jako wielkość niezmienna, jest kryterium bardzo wygodnym.

Opłata za ogrzewanie pomieszczeń może być wnoszona w okresie grzewczym (przez około 7 miesięcy w roku), może też być rozłożona na cały rok (w takim przypadku miesięczna opłata wyniesie 7/12 opłaty wnoszonej tylko w sezonie grzewczym). Jeżeli opłata za ciepło wnoszona jest przez 12 miesięcy w roku, to nic nie stoi na przeszkodzie, by opłatę tę doliczyć do czynszu.

Rozliczenie wody dokonywane jest zwykle proporcjonalnie do liczby osób korzystających z wody w poszczególnych lokalach. Jeżeli sposób użytkowania poszczególnych lokali w budynku jest różny, rozliczenie dokonywane jest w oparciu o normatywy zużycia wody podane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzenie ścieków (DzU nr 151/96). W rozporządzeniu tym podane są zróżnicowane normatywne wartości zużycia wody w przeliczeniu na mieszkańca (w lokalach mieszkalnych), pracownika (w biurach, placówkach handlowych i in.) czy np. miejsce (w lokalach gastronomicznych), w zależności od typu prowadzonej działalności i wyposażenia w instalacje (np. małe zużycie wody przy braku kanalizacji, duże - gdy istnieje kanalizacja, jeszcze większe, gdy budynek wyposażony jest w instalację centralnej ciepłej wody).

Koszt wywozu śmieci, a także koszt windy rozliczane są proporcjonalnie do liczby zamieszkujących osób, przy czym w przypadku windy wprowadza się współczynniki piętrowe (parter - 0; pierwsze piętro - 0,5; drugie i wyższe piętra - 1). W przypadku lokali użytkowych należy także uwzględnić rodzaj działalności. Inaczej należy obciążyć za korzystanie z windy np. samodzielnie pracującego projektanta, a inaczej doradcę podatkowego, do którego zgłasza się po poradę wielu klientów dziennie. Podobnie za wywóz śmieci inaczej powinien być obciążony dentysta, inaczej zaś sklep spożywczy, który pozbywa się wielu opakowań i odpadków żywnościowych.

Opłaty za pozostałe świadczenia zależą zwykle od innych kryteriów. Opłata za domofon jest jednakowa dla każdego lokalu, każdy ma bowiem jedną linię i jeden aparat w lokalu (gdyby w lokalu były dwa aparaty - opłata powinna być podwójna). Opłata za antenę zbiorczą powinna być proporcjonalna do liczby gniazd antenowych w lokalu.

Opłata za ochronę ustalana jest różnie. Niekiedy jest ona jednakowa dla wszystkich lokali, niekiedy zaś proporcjonalna do ich powierzchni. Autor niniejszych uwag zaleca system mieszany, w którym połowa kosztów rozkładana jest jako jednakowa wartość obciążająca poszczególne lokale, zaś druga połowa rozkładana jest proporcjonalnie do powierzchni lokali. Jeśli oprócz lokali mieszkalnych w budynku są również lokale użytkowe, celowe byłoby wprowadzenie dla tych ostatnich współczynników zwiększających, zależnych od charakteru prowadzonej działalności.