PRAWO SPÓŁDZIELCZE -  WYMÓC ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ

Jestem właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w kwietniu 2002 r. wystąpiłem o wyodrębnienie własności lokalu. Zgodnie z ustawą spółdzielnia miała dwa lata na określenie przedmiotu odrębnej własności, a następnie na zawarcie odpowiedniej umowy. Do dzisiaj moja spółdzielnia nic nie zrobiła dla realizacji jej obowiązków ustawowych, motywując to głównie "problemami z uregulowaniem stanu prawnego gruntów".

Czy mogę cokolwiek w tej sytuacji zrobić? Czy jest jakiś sposób na wyodrębnienie własności? Spółdzielnia ma długi i boję się, że w razie jej bankructwa mogę mieć problemy. Czy sąd może zmusić spółdzielnię do wyodrębnienia własności lokalu?

Radzi Lidia Dziurzyńska-Leipert, radca prawny z kancelarii Beiten Burkhardt Goerdeler:

• Zarząd spółdzielni jest zobowiązany podjąć stosowną uchwałę w ciągu 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu na danej nieruchomości (*).
• Uchwałę taką zarząd może jednak podjąć tylko wtedy, kiedy grunty, na których posadowione są budynki (w których ustanawiana będzie odrębna własność lokali), mają uregulowany stan prawny.

Niejednokrotnie spółdzielnie muszą właśnie najpierw uregulować stan prawny gruntów, aby następnie móc przystąpić do wyodrębniania własności lokali, tj. regulują stosunki własnościowe, zakładają księgi wieczyste, występują z wnioskiem o dokonanie scaleń oraz podziałów działek itp. Procedury te są z kolei długotrwałe, m.in. ze względu na brak w wielu miejscowościach planów zagospodarowania przestrzennego. Nie można więc wykluczyć sytuacji, w której - nawet przez 24 miesiące od dnia złożenia wniosku o wyodrębnienie własności lokalu - spółdzielnia nadal nie uregulowała stanu prawnego gruntów.

(*) Należy pamiętać, że bieg terminu 24 miesięcy należy liczyć nie od dnia złożenia wniosku o wyodrębnienie własności lokalu, lecz od dnia uregulowania stanu prawnego gruntów. Nie można więc wykluczyć sytuacji, w której zarząd spółdzielni nie naruszył terminu określonego w art. 42 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, mimo że od dnia złożenia wniosku upłynęły 24 miesiące. Jeżeli natomiast - pomimo uregulowania stanu prawnego - zarząd spółdzielni nie podjął w ustawowym terminie wymaganej uchwały, to ochrony wnioskodawcy przed bezczynnością zarządu należałoby szukać w przepisach wewnątrzspółdzielczych (w statucie i regulaminie spółdzielni) oraz w ogólnych przepisach prawa spółdzielczego.

Zagadnienie wyodrębniania własności lokali może być np. przedłożone radzie nadzorczej czy walnemu zgromadzeniu, które może przykładowo nie udzielić absolutorium zarządowi spółdzielni. Nie ma natomiast możliwości skutecznego egzekwowania obowiązku wyodrębnienia własności lokali na drodze sądowej. Sąd bowiem nie może własnym orzeczeniem zastąpić uchwały zarządu spółdzielni, ponieważ musiałby wówczas określać nieruchomość, w której ustanawia się odrębną własność, rodzaj, położenie oraz powierzchnię lokali itp., co nie jest zadaniem sądu. Sąd również nie może wymusić na spółdzielni podjęcia stosownej uchwały. Konsekwencje niewykonywania obowiązków przez zarząd winny więc wyciągnąć sami spółdzielcy, żądając np. zwołania walnego zgromadzenia oraz zamieszczenia sprawy na porządku jego obrad, a następnie podjęcia stosownej uchwały. OPRAC. AIS

(AIS:  "Rzeczpospolia" - z 23 sierpnia 2004 r.)