WŁAŚCICIEL, KTÓRY NIE PŁACI

Jeden z właścicieli mieszkania w budynku naszej wspólnoty mieszkaniowej przez rok nie uiszczał opłat. Wystąpiliśmy więc na drogę sądową. Zanim wyrok sądu się uprawomocnił, mieszkanie zostało notarialnie sprzedane nowemu właścicielowi, który odcina się od wszelkich zobowiązań. Twierdzi, że ma oświadczenie poprzedniego właściciela o braku jakichkolwiek zaległości. Co mamy w tej sytuacji robić? Czy mamy szansę wystąpić z oficjalnym roszczeniem wobec nowego właściciela, zarzucając mu, że przy kupnie lokalu nie wykazał należytej staranności? Czy jest ewentualnie inny sposób na dochodzenie naszych roszczeń?

Zbigniew B., Bydgoszcz

Radzi Genowefa Baziuk-Płaska ze Stowarzyszenia Wspólnota Mieszkaniowa:

Niewątpliwie największa wina leży po stronie poprzedniego właściciela lokalu - nie dość, że nie wywiązał się ze swoich obowiązków wobec wspólnoty mieszkaniowej, to jeszcze sprzedał mieszkanie z wadą prawną, składając na dodatek nieprawdziwe oświadczenie o braku jakichkolwiek zaległości. Nowy właściciel też nie jest jednak bez winy, gdyż mogąc w łatwy sposób sprawdzić prawdziwość oświadczenia, nie dokonał tego. A wystarczyło zażądać okazania dowodów wpłaty choćby z ostatnich kilku miesięcy. Istniała też możliwość uzyskania informacji od zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub od administratora. Zapewne telefony kontaktowe podane są do publicznej wiadomości mieszkańców budynku, wystarczyło więc zadzwonić.

Warto wspomnieć, że w przypadku kupna kradzionego samochodu, nawet przy braku (opracowywanej obecnie) Centralnej Ewidencji Pojazdów i Kierowców, nabywca kradzionego samochodu ponosi odpowiedzialność. Winę ponosi także notariusz, który sporządził akt kupna-sprzedaży lokalu. Notariusz jest osobą zaufania publicznego i pobiera opłaty od dokonanych w jego obecności transakcji, m.in. za sprawdzenie wszystkich niezbędnych dla dokonania transakcji dokumentów. Jego obowiązkiem jest dołożenie starań o przeprowadzenie transakcji w sposób gwarantujący jej bezpieczeństwo dla każdej ze stron. W tym wypadku notariusz takich starań nie dołożył, dopuszczając do sprzedaży przedmiotu obarczonego wadą - niespłaconymi należnościami wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Sytuację komplikuje jeszcze prawomocny wyrok sądu, zgodnie z którym to poprzedni właściciel (trudny obecnie do zlokalizowania) powinien spłacić należność. Przy czym nie bez winy pozostaje cały system sądownictwa, dzięki któremu okres oczekiwania na orzeczenie sądu umożliwia "ucieczkę" dłużnika przed wierzycielem.

Sposób dochodzenia roszczeń ma związek z wysokością tych roszczeń. Zawsze powstaje bowiem pytanie o koszty windykacji. Jeżeli dług jest niewielki, warto negocjować jego spłacenie (choćby częściowe) z nowym właścicielem (który przy niewielkich nakładach może chcieć "kupić sobie spokój"). W przeciwnym razie można przyjąć jedną z dwóch dróg działania (albo obydwie jednocześnie):

• ściąganie należności przy pomocy komornika lub (prawdopodobnie lepiej) z pomocą firmy zajmującej się windykacją należności;
• wystąpienie ponowne do sądu o solidarną spłatę należności przez starego i nowego właściciela lokalu - w przypadku pomyślnego orzeczenia sądu można ściągnąć należność od któregokolwiek z dłużników, pozostawiając im wzajemne roszczenia i rozliczenia.

(B.KAL:  "Rzeczpospolia" - z 23 sierpnia 2004 r.)