ZEBRANIE BEZ WIEDZY WŁAŚCICIELA

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd podjętej na nim uchwały. Żądający uchylenia musi jednak wykazać, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść. Tak uznał Sąd Najwyższy w sprawie wytoczonej przez kilku właścicieli mieszkań przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.

Chodziło o zebranie, które odbyło się w jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Gdyni 4 września 1997 r. Na zebraniu tym obecni podjęli uchwałę zobowiązującą wszystkich jej członków do pokrywania znacznych wydatków na remont budynku. Kilku członków było zaskoczonych uchwałą, jako że nikt ich nie powiadomił o zebraniu.

Zgodnie z obowiązującą wówczas treścią art. 32 ustawy z 1994 r. o własności lokali zarząd miał obowiązek powiadomienia o zebraniu każdego właściciela na piśmie przynajmniej na dzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu musiał być podany czas, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należało (i należy) wskazać treść tej zmiany.

Lokatorzy niegodzący się na ponoszenie wydatków nałożonych w uchwale, w której podjęciu nie mogli uczestniczyć, wystąpili przeciwko wspólnocie do sądu z żądaniem jej uchylenia. Taką możliwość daje art. 25 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Zapisano w nim, że właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej z niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Na wytoczenie sprawy przeciwko wspólnocie właściciel ma 6 tygodni, licząc od dnia podjęcia uchwały (na zebraniu ogółu właścicieli) albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia uchwała ma moc wiążącą, z tym że sąd może wstrzymać jej wykonanie.

Żądanie uchylenia uchwały członkowie gdyńskiej wspólnoty uzasadniali przede wszystkim tym, że wbrew przepisom nie zawiadomiono ich o zebraniu, na którym doszło do jej podjęcia. Sąd I instancji uwzględnił żądanie. Jako podstawę werdyktu podał art. 25 ustawy z 1994 r. Dopatrzył się przy podejmowaniu kwestionowanej uchwały uchybienia polegającego na niewłaściwym udokumentowaniu przebiegu głosowania.

Sąd II instancji oddalił apelację wspólnoty, natomiast SN uwzględnił jej kasację. Uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

SN zauważył, iż przepisy ustawy z 1994 r. dotyczące procedury podejmowania takich uchwał są lakoniczne. Jednak kryterium pozwalającym przypisać im moc wiążącą wszystkich członków wspólnoty jest wola większości oraz zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

SN stwierdził, iż nie ulega wątpliwości, że zarząd (zarządca) miał obowiązek powiadomienia wszystkich członków wspólnoty o zebraniu. Mimo to zarzut niewłaściwego zastosowania art. 25 ustawy, dopuszczającego możliwość uchylenia uchwały zebrania, uznał za trafny. Ustawa bowiem nie określa sankcji za niedopełnienie obowiązku zawiadomienia, a art. 25 nie daje podstaw do twierdzenia, że w każdym wypadku niepowiadomienia uprawnionych o zebraniu podjęta na nim uchwała powinna być uchylona. W ustawie o własności lokali nie ma takich rygorystycznych przepisów o doręczeniach jak w procedurze cywilnej. Dlatego - zdaniem SN - wadliwe zawiadomienie członka wspólnoty o zebraniu nie może być bezwzględną podstawą do uchylenia uchwały. Inny pogląd mógłby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, przeszkodzić w sprawnym zarządzaniu nieruchomością. SN zaznacza, że naprawienie uchybień w zakresie zawiadamiania o zebraniu umożliwia przyjęcie mieszanego sposobu głosowania, tj. częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Z rezultacie tych wywodów SN stwierdza, że brak powiadomienia o zebraniu właścicieli może być podstawą do uchylenia uchwały wspólnoty tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że nieobecność członka mogła mieć wpływ na jej treść. To musi ustalić sąd II instancji, któremu sprawę SN przekazał do ponownego rozpoznania (sygn. IV CKN 1351/00).

(Izabela Lewandowska:  "Rzeczpospolita" - z 12 lipca 2003 r.  Nr 161)