ZACZYNAJĄ SIĘ SCHODY

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom i oznacza współwłasność - stanowi art. 195 kodeksu cywilnego.

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903; dalej: uwl) wprowadziła własną koncepcję zarządu nieruchomością wspólną, dokonując wyłomów w przepisach kodeksowych, tworząc całą mozaikę praw i obowiązków właścicieli lokali i sposobów zarządzania nieruchomością wspólną. Sposób zarządzania mianowicie zależy od tego, ile już jest lokali wyodrębnionych na własność w budynku lub przewidywanych do wyodrębnienia.

Z ustawy lub z kodeksu

Zarządzanie nieruchomością wspólną może być profesyjne (ujawnione w akcie notarialnym, art. 18 uwl), jeżeli lokali jest więcej niż 7, i wtedy podporządkowane uwl. Gdy zaś lokali jest nie więcej niż 7, to podporządkowane jest odpowiednio k.c. i kodeksowi postępowania cywilnego. To oznacza, że zarząd jest wykonywany przez samych właścicieli.

Teraz uwaga. Ust. 3 art. 18 uwl, praktycznie rzecz ujmując, skreśla obowiązek wynikający z ust. 1, bo pozwala na określenie sposobu zarządu wyłącznie z treści samej ustawy, a nie protokołu notarialnego, który ten sposób reguluje. Jest to skutek tego, że art. 18 ust. 1 zezwala (nie zmusza) właścicielom lokali na określenie w akcie notarialnym sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a więc ust. 3 jest tylko potwierdzeniem swobody właścicieli lokali do określenia takiego zarządu.

Tymczasem art. 20 uwl zobowiązuje właścicieli lokali do podjęcia uchwały wybierającej jedno- lub kilkuosobowy zarząd bez wskazania kompetencji co do sposobu zarządu. Wynikałoby z tego, że te kompetencje pochodzą wyłącznie z uwl.

Widzimisię współwłaściciela

Właściciele lokali mogą w każdej chwili zawiesić lub odwołać członków zarządu. Ten wyjątkowo represyjny przepis nie daje im żadnej możliwości obrony. Ponieważ możliwość taką (zawieszenia lub odwołania członka zarządu) przewiduje ust. 2 art. 20 uwl, można mieć wątpliwości, czy zawiesić lub odwołać członka zarządu mogą właściciele w każdej chwili (bez uzasadnienia), tylko gdy są oni wybrani w trybie przewidzianym w art. 20 ust. 1, czyli bez uchwały protokołowanej przez notariusza (art. 18).

Sprawa jest o tyle ważna, że tylko zarząd nieruchomością wspólną określony aktem notarialnym, zgodnie z art. 18 uwl, jest uprawniony do kierowania do sądu spraw wymienionych w jej art. 24 . Dotyczą one sytuacji, gdy brak zgody wymaganej większości właścicieli nie pozwala na podjęcie czynności uważanej przez zarząd (zarządcę) za konieczną i leżącą w interesie wszystkich właścicieli. Spór w tej sprawie podlega postępowaniu nieprocesowemu, a sąd rozstrzygnie, kto ma rację.

Z formalnego punktu widzenia takiej legitymacji procesowej nie ma zarząd wybrany w trybie przewidzianym w art. 20 uwl - przyczyny są nieznane.

Jeżeli do tego dodać, że art. 26 ust. 1 uwl umożliwia każdemu właścicielowi lokalu domaganie się od sądu ustanowienia zarządcy przymusowego, jeśli według niego dotychczasowy zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, to można zastanowić się, kto zechce się podjąć takiego zajęcia. Owszem, przepis ten jest zasadny, gdy zarządu w ogóle nie ma. Sformułowanie o niewypełnieniu obowiązków lub naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki jest natomiast nieostre i z powodu widzimisię jednego właściciela lokalu, któremu być może zarząd się naraził, ten zamiast zająć się sprawami wspólnoty, oczekiwać będzie na zarządcę przymusowego.

Dziwne skutki różnicowania

To nie koniec wątpliwości. Oto w art. 24 mowa jest o zarządzie i zarządcy, a w art. 26 tylko o zarządzie. Gdzie podział się zarządca i czy kryteria ustanowienia zarządcy przymusowego dotyczą całego kilkuosobowego zarządu czy któregoś z jego członków? Czy zarządca przymusowy może być ustanowiony, gdy zarząd jest jednoosobowy? Można powołać też art. 29 uwl, który stale powtarza, że chodzi o zarząd lub zarządcę nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1. To samo dotyczy art. 30, 31, 32 i 32a.

Na uwagę zasługuje też art. 33, który stanowi, że w umowie można powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej w trybie art. 18 uwl i to treść umowy decyduje o tym, że stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 uwl ("Zarząd nieruchomością wspólną"). Co wynika z tego przepisu?

Art. 18 ust. 1 przewiduje, że notariusz w akcie notarialnym określa sposób zarządu nieruchomością wspólną. Jak wykazano, ta czynność nie jest obligatoryjna, i gdy jej nie dokonano, sposób zarządu powinien odpowiadać przepisom uwl.

Zgodnie z art. 18 sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w akcie notarialnym jest umową. Jednak nawet tak zawarta umowa może być ułomna i nie wskazywać wszystkich niezbędnych rozstrzygnięć zawartych w uwl. Powstałą w ten sposób lukę uzupełnia rozdział 4 uwl bez potrzeby dokonywania zmian w umowie notarialnej.

Jak już powiedziano, uwl rozróżnia sposób wyłaniania i działania zarządu w zależności od liczby już istniejących lub jeszcze nie wyodrębnionych lokali. Zasadą jest (art. l8 ust. 1) możliwość powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej. Tymczasem wedle art. 20 ust. 1 wspólnota obejmująca więcej niż 7 wyodrębnionych lokali (licząc też te, które mają być wyodrębnione) nie może powierzyć zarządu osobie prawnej, gdyż członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona. Praktyczne stosowanie tych przepisów utrudnia terminologia. Chodzi o zarząd lub zarząd nieruchomością wspólną. Ustawodawca dość swobodnie posługuje się terminologią zaczerpniętą z różnych ustaw. Niektóre poważne komentarze (A. Goli i J. Sucheckiego) próbują się z tym uporać.

Wspólnota "mniej niż siedmiolokalowa" pozbawiona jest prawa do zarządu wynikającego z uwl, ma odpowiednio stosować przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności i ma też różne możliwości zarządzania. Może to być jeden lub kilku właścicieli lokali za zgodą pozostałych, właściciele mogą również udzielić zlecenia osobie fizycznej lub prawnej, mogą też zawrzeć umowę o pracę. Art. 200 k.c. obliguje wszystkich właścicieli do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, a więc i nieruchomością wspólną (dach, schody, grunt itp.). K.c. przewiduje też ingerencję sądu, jeżeli nie ma zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu. Sąd zadecyduje, czy taka czynność jest niezbędna. Jednakże k.c. nie wskazuje, co należy do zwykłego zarządu; w tych sprawach sądy mają do dyspozycji w zasadzie orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Należy jednak mieć na uwadze, że art. 22 ust. 3 uwl wylicza (w szczególności) czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Chodzi jednak o zarząd dla wspólnoty dużej (ponad 7 lokali), a do małej (poniżej 7 lokali) ma zastosowanie art. 199 k.c., a więc potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli.

Koniecznie z licencją

Wszystkie te uwagi nie dotyczą zarządu samą nieruchomością, o czym mowa w art. 184 i następnych ustawy z 21 sierpnia 1999 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543; dalej: ugn).

Cechą charakterystyczną zarządu nieruchomością (nie nieruchomością wspólną) jest przymus posiadania licencji zawodowej. Trzeba przypomnieć, że 31 grudnia 2001 r. wygasły uprawnienia do sprawowania zarządu nieruchomością osób, które prowadziły tę działalność do czasu wejścia w życie art. 184 ust. 2 ugn, kiedy nie obowiązywało posiadanie licencji.

Związek przepisów wynikających z uwl dotyczących zarządu nieruchomością wspólną z ugn polega m.in. na tym, że licencja nie będzie potrzebna tylko wtedy, gdy zarządzanie nieruchomością ma być sprawowane bezpośrednio przez właścicieli (art. 190 ugn). Już z tego przepisu wynika (a contrario), że wspólnota duża (z nielicznymi wyjątkami) wymaga od zarządcy nieruchomością licencji.

Sprawa jeszcze bardziej się komplikuje, gdy weźmie się pod uwagę art. 189 ust. 1 ugn w nawiązaniu do jej art. 20. Zgodnie z tymi przepisami nieruchomościami wymienionymi w art. 20 muszą zajmować się zarządcy z licencjami, a zatrudnia się ich na podstawie ustawy z 10 czerwca 1994 r. o zamówieniach publicznych.

Obligatoryjność licencji zarządcy dotyczy wyłącznie zasobów skarbu państwa, gmin, powiatów i województw. Sprawa ta nie wymagałaby zastanowienia, gdyby nie fakt, że ani uwl, ani ugn nie dają wskazówek, co robić, kiedy mamy do czynienia z odmiennością własnościową. Chodzi o to, że wspólnota może (i tak też jest) obejmować zarówno lokale stanowiące odrębną własność osób fizycznych, a także prawnych, jak i lokale wymienione w art. 20 ugn. Najczęściej są to gminne zasoby nieruchomości, chociaż nie tylko. Pozostańmy przy gminach, którymi gospodaruje zarząd gminy (art. 25 ugn). Jeżeli z gminnego zasobu (art. 24 wskazuje na jego źródła) ustanowiona została odrębna własność (typowa sprzedaż mieszkań) tylko części (a nawet jednego) lokali, to mamy do czynienia z zarządem nieruchomością licencjonowaną (art. 189 ugn). Zwolnienie z tego obowiązku wspólnot zarządzanych bezpośrednio przez właścicieli (art. 196 ugn) w niczym nie zmienia sytuacji, gdyż właściciele lokali nie mogą zarządzać zasobem gminy.

Tak jak zarząd nieruchomością wspólną nie wymaga od zarządcy żadnych kwalifikacji, tak zarząd nieruchomościami, o których mowa w art. 20 ugn, wymaga od zarządcy licencji, a w razie uchybienia naraża tę osobę na grzywnę do 500 zł (art. 198 ugn).

Jeden na stu

Jeszcze bardziej skomplikowane są zasady gospodarowania w spółdzielczości mieszkaniowej. Przykładem może być art. 26 ustawy z 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2001 r. nr 4, poz. 27). Przewiduje on, że nawet przy wyodrębnieniu na własność wszystkich lokali nic się nie dzieje, jeżeli pozostał w spółdzielni choćby jeden członek na 100 mieszkań i on ma lokal na własność. Dopiero gdy przestanie on być członkiem spółdzielni, powstaje wspólnota mieszkaniowa, w dodatku o okrojonych kompetencjach (np. o wpływach na uzupełnienie funduszu remontowego decyduje rada nadzorcza spółdzielni). Dzieje się to w warunkach, kiedy zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonuje spółdzielnia jako zarząd powierzony (art. 27 ust. 2 ust. o sp. mieszk.).

Przeciętny spółdzielca nie ma szans na pełne zrozumienie tych przepisów. Podejmując decyzję o ustanowienie odrębnej własności, musi jednak liczyć się z przekazaniem swoich właścicielskich praw rozwiązaniom statutowym tej spółdzielni, z którą już nic go organizacyjnie nie łączy. Art. 27 ustawy o sp. mieszk. jest szczególnie skomplikowany - z jednej strony wspomina o uwl, a gdy członek staje się właścicielem, znajduje się w prawniczej pułapce zarządu nieruchomościami wspólnymi powierzonego spółdzielni.

(Wiktor E. Łyszczak - Rzeczpospolita z 13.05.02 Nr 110)